Erfdienstbaarheden: Zakelijke Rechten op Onroerend Goed
Wat zijn Erfdienstbaarheden?
Een erfdienstbaarheid is een zakelijk recht dat rust op een onroerend goed (het lijdend erf) ten voordele van een ander onroerend goed (het heersend erf). Het is verbonden aan het goed, niet aan de eigenaar.
Recht van Overgang
- • Te voet of met voertuigen
- • Vastgelegd in akte of door verjaring
- • Wettelijke noodzakelijke uitweg
Recht van Uitzicht
- • Vensters en openingen
- • Afstandsregels (19 dm / 60 cm)
- • Recht en schuin uitzicht
Wettelijk Kader
Erfdienstbaarheden zijn sinds 1 september 2021 geregeld in Boek 3 van het nieuw Burgerlijk Wetboek:
"Een erfdienstbaarheid is een last die op een onroerend goed rust tot gebruik en nut van een ander onroerend goed dat aan een andere eigenaar toebehoort."
Erfdienstbaarheden ontstaan door overeenkomst, testament, wet of verkrijgende verjaring (30 jaar voor zichtbare en voortdurende erfdienstbaarheden).
Een ingesloten eigenaar kan een uitweg vorderen over naburige percelen tegen vergoeding.
Recht uitzicht: 19 dm afstand. Schuin uitzicht: 60 cm afstand tot de perceelsgrens.
Soorten Erfdienstbaarheden
Conventionele Erfdienstbaarheden
Gevestigd bij overeenkomst of testament. Worden opgenomen in de notariële akte en overgeschreven op het hypotheekkantoor.
Wettelijke Erfdienstbaarheden
Voortvloeiend uit de wet: afwatering van lager gelegen erven, gemene muur, noodzakelijke uitweg bij ingesloten perceel.
Erfdienstbaarheden door Verjaring
Na 30 jaar openbaar en onafgebroken bezit kan een erfdienstbaarheid verkregen worden door verjaring (enkel voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheden).
Veelvoorkomende Geschillen
- Betwisting bestaan: Bestaat de erfdienstbaarheid wel? Bewijs door akte of verjaring.
- Omvang en gebruik: Mag u met een voertuig over het pad? Hoe breed is de doorgang?
- Afsluiting: De buur sluit de doorgang af of plaatst een poort.
- Uitdoving: Wanneer vervalt een erfdienstbaarheid door niet-gebruik (30 jaar)?
Rechtbanken en Procedures
Geschillen over erfdienstbaarheden worden behandeld door:
- Vredegerecht: Voor geschillen tot €5.000 of als voorlopige maatregel
- Rechtbank van Eerste Aanleg: Voor grotere geschillen en principiële vragen
- Kort geding: Bij dringende blokkade van toegang of doorgang
Gerelateerde Diensten
Erfdienstbaarheden hangen vaak samen met andere zakelijke rechten en burengeschillen:
Veelgestelde Vragen
Geschil over Erfdienstbaarheid?
Wij analyseren uw situatie en adviseren over de beste aanpak. Van onderhandeling tot procedure voor de rechtbank.