Wat te doen als uw huurder niet vertrekt na de opzegtermijn?

26 september 2025

Wat te doen als uw huurder niet vertrekt na de opzegtermijn?

Het komt vaker voor dan u denkt: een verhuurder zegt het huurcontract op, maar de huurder weigert de woning te verlaten na afloop van de opzegtermijn. Dit is een vervelende situatie, want als verhuurder staat u dan voor een blok. Wat zijn uw opties in zo’n geval?

Juridische stappen bij niet-vertrekken huurder

Wanneer de opzeg correct werd gegeven en de huurder weigert te vertrekken, moet u als verhuurder bijna altijd een procedure opstarten bij de vrederechter. Dit gebeurt via een verzoekschrift tot uithuiszetting. U vraagt daarbij niet alleen de uitzetting van de huurder, maar ook een bezettingsvergoeding voor elke dag dat de huurder zonder recht in uw woning verblijft. Door de vereiste juridische kennis, is het steeds nuttig en advocaat onder de arm te nemen die op de hoogte is van de geldende wetgeving.

De correcte opzegging: een cruciale eerste stap

Voordat u überhaupt aan juridische stappen denkt, is het van essentieel belang dat de opzegging van het huurcontract correct is gebeurd. Een ongeldige opzegging kan de hele procedure vertragen of zelfs doen mislukken. In België zijn er strikte regels voor de opzegging van huurovereenkomsten, afhankelijk van het type contract (hoofdverblijfplaats, tweede verblijf, studentenwoning, handelshuur). Voor een huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats, zoals de meeste residentiële huurcontracten, gelden specifieke termijnen en formaliteiten vastgelegd in het Vlaams Woninghuurdecreet (voor Vlaanderen), het Waals Decreet betreffende de woninghuur (voor Wallonië) of het Brussels Wetboek van de Huisvesting (voor Brussel). De opzegging moet doorgaans schriftelijk gebeuren, via een aangetekende brief met ontvangstbevestiging, en de opzegtermijn moet gerespecteerd worden. Indien u als verhuurder opzegt, zijn er bovendien vaak specifieke redenen (eigen gebruik, renovatie, verkoop) die u moet vermelden en bewijzen. Een opzegging zonder geldige reden kan leiden tot een schadevergoeding voor de huurder.

Praktisch voorbeeld: Als verhuurder in Vlaanderen wilt u de huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats opzeggen wegens eigen gebruik. U dient dit minstens zes maanden voor de gewenste beëindigingsdatum schriftelijk en aangetekend aan de huurder te melden. In de brief moet duidelijk vermeld staan dat u de woning zelf of door familieleden in de eerste of tweede graad zult betrekken. Doet u dit niet, of betrekt u de woning niet binnen het jaar en blijft u er niet minstens twee jaar wonen, dan riskeert u een schadevergoeding aan de huurder.

De procedure bij de vrederechter: van verzoekschrift tot vonnis

Wanneer de opzeg correct is, maar de huurder niet vertrekt, is de vrederechter inderdaad de aangewezen instantie. U start de procedure met een 'verzoekschrift tot uithuiszetting'. Dit verzoekschrift moet een aantal verplichte vermeldingen bevatten, zoals de identiteit van partijen, een korte beschrijving van de feiten, de datum van de huurovereenkomst, de opzegging en de vorderingen die u instelt (uitzetting, bezettingsvergoeding, eventueel achterstallige huur en schadevergoeding). De vrederechter zal beide partijen oproepen voor een zitting, waar zij hun standpunten kunnen toelichten.

Het is cruciaal om te weten dat een vrederechter, in het kader van een uitzettingsprocedure, rekening houdt met de sociale aspecten van de zaak. Artikel 18 van de Woninghuurwet (nu geïntegreerd in de regionale decreten) en de sociale wetgeving (zoals het recht op huisvesting) spelen hierin een rol. De rechter kan, onder bepaalde omstandigheden, een termijn van genade toekennen aan de huurder, vooral als er sprake is van sociale nood. Dit betekent dat de rechter de huurder een extra termijn kan geven om de woning te verlaten, zelfs als de opzegtermijn al verstreken is. Deze termijn is meestal maximaal zes maanden, maar kan in uitzonderlijke gevallen langer zijn. De rechter kan ook bevelen dat de huurder tijdens deze termijn een bezettingsvergoeding betaalt of stappen onderneemt om een nieuwe woning te vinden.

Praktisch voorbeeld: Een verhuurder heeft een huurder die al twee maanden na de opzegtermijn in de woning verblijft en geen huur meer betaalt. De verhuurder dient een verzoekschrift in bij de vrederechter. Tijdens de zitting blijkt dat de huurder een alleenstaande ouder is met jonge kinderen en momenteel geen alternatieve huisvesting kan vinden. De vrederechter kan besluiten om de uitzetting te bevelen, maar tegelijkertijd een termijn van genade van drie maanden toekennen om de huurder de kans te geven een nieuwe woning te zoeken, met de verplichting om gedurende deze periode een maandelijkse bezettingsvergoeding te betalen.

Bezettingsvergoeding: compensatie voor onrechtmatig verblijf

De bezettingsvergoeding is een belangrijke vordering die u kunt instellen. Deze vergoeding is bedoeld om de schade te vergoeden die u lijdt doordat de huurder de woning onrechtmatig blijft bewonen. De hoogte van de bezettingsvergoeding is meestal gelijk aan de laatste betaalde huurprijs, eventueel verhoogd met bijkomende kosten (bijvoorbeeld voor nutsvoorzieningen). De rechter kan echter ook een hogere of lagere vergoeding vaststellen, afhankelijk van de omstandigheden. Het is van cruciaal belang om deze vordering expliciet in uw verzoekschrift op te nemen, anders kan de rechter deze niet toekennen.

Referentie: Artikel 1344bis van het Gerechtelijk Wetboek beschrijft de procedure voor het vorderen van huurgelden en de uitzetting van huurders. De regionale decreten, zoals het Vlaams Woninghuurdecreet, regelen de materiële aspecten van de huurovereenkomst.

Na het vonnis: gerechtsdeurwaarder en politie

Als de rechter een vonnis tot uitzetting heeft uitgesproken en de huurder nog steeds niet vertrekt, schakelt u een gerechtsdeurwaarder in. Die zal, indien nodig met hulp van de politie, de huurder effectief uit het pand zetten.

De rol van de gerechtsdeurwaarder: van betekening tot uitvoering

Nadat de vrederechter het vonnis tot uitzetting heeft uitgesproken, moet dit vonnis eerst betekend worden aan de huurder. Betekening is de officiële kennisgeving van het vonnis via een gerechtsdeurwaarder. Vanaf de betekening begint de wettelijke termijn te lopen waarbinnen de huurder de woning moet verlaten. Deze termijn bedraagt in principe één maand, tenzij de rechter een kortere of langere termijn heeft bepaald (bijvoorbeeld in het kader van een termijn van genade). De gerechtsdeurwaarder zal de huurder schriftelijk aanmanen om de woning te verlaten en tegelijkertijd een datum voor de effectieve uitzetting meedelen, indien de huurder niet vrijwillig vertrekt.

De gerechtsdeurwaarder is de enige die wettelijk bevoegd is om een uitzetting uit te voeren. U als verhuurder mag nooit zelf de huurder uit de woning zetten, zelfs niet als u een vonnis heeft. Dit zou neerkomen op eigenrichting en kan strafrechtelijke gevolgen hebben. De gerechtsdeurwaarder zal, in aanwezigheid van een politiefunctionaris en eventueel een slotenmaker, de woning betreden en de huurder verplichten het pand te verlaten. De inboedel van de huurder wordt dan naar een bewaarplaats gebracht (vaak een gemeentelijk depot), waarvan de kosten uiteindelijk voor rekening van de huurder komen. Er wordt een proces-verbaal van uitzetting opgesteld, dat alle details van de procedure vastlegt.

Praktisch voorbeeld: De vrederechter heeft op 1 maart een vonnis tot uitzetting uitgesproken. De gerechtsdeurwaarder betekent dit vonnis op 10 maart aan de huurder. De huurder krijgt dan tot 10 april om de woning te verlaten. Als de huurder op 10 april nog steeds in de woning is, zal de gerechtsdeurwaarder, na overleg met de politie, bijvoorbeeld op 15 april overgaan tot de effectieve uitzetting. De huurder en zijn inboedel worden dan uit de woning verwijderd.

De rol van de politie: handhaving van de openbare orde

De politie is aanwezig bij een uitzetting om de openbare orde te handhaven en ervoor te zorgen dat de procedure vreedzaam en veilig verloopt. Ze grijpen in bij eventuele verstoringen of verzet van de huurder. De politie zal echter geen actieve rol spelen in de fysieke verwijdering van de huurder of zijn inboedel; dat is de taak van de gerechtsdeurwaarder.

Tijdsduur en kosten

Deze procedure neemt vaak enkele maanden in beslag. Tijdens deze periode betaalt de huurder meestal geen huur meer, wat de situatie voor de verhuurder extra lastig maakt. Bovendien zijn er kosten verbonden aan de procedure bij de vrederechter, die u als verhuurder moet voorschieten. De rechter bepaalt uiteindelijk wie de kosten draagt. Als de huurder tijdens de procedure vrijwillig vertrekt, kan het zijn dat u als verhuurder zelf de kosten moet dragen, tenzij u kunt aantonen dat de procedure noodzakelijk was.

De onvermijdelijke vertraging: waarom duurt het zo lang?

De duur van een uitzettingsprocedure is een van de grootste frustraties voor verhuurders. Enkele factoren dragen bij aan deze vertraging:

• Administratieve termijnen: Er zijn wettelijke termijnen voor het indienen van het verzoekschrift, de oproeping van partijen en de betekening van het vonnis.
• Rechtbankagenda: Vrederechters hebben een drukke agenda, waardoor het even kan duren voordat uw zaak op de rol staat.
• Termijn van genade: Zoals eerder vermeld, kan de rechter de huurder een extra termijn toekennen.
• Hoger beroep: De huurder kan in beroep gaan tegen het vonnis van de vrederechter bij de rechtbank van eerste aanleg. Dit verlengt de procedure aanzienlijk. Hoewel beroep in uitzettingszaken niet schorsend werkt (de uitzetting kan in principe doorgaan), kan het toch voor extra vertraging zorgen.

Al met al kan een uitzettingsprocedure van begin tot einde, inclusief de eventuele uitvoering door de gerechtsdeurwaarder, gemakkelijk zes maanden tot een jaar in beslag nemen, en in complexe gevallen zelfs langer.

De kosten van de procedure: wie betaalt wat?

De kosten van een uitzettingsprocedure kunnen behoorlijk oplopen. Deze omvatten:

• Griffierechten: Dit zijn de kosten die u betaalt aan de rechtbank voor het behandelen van uw zaak.
• Kosten gerechtsdeurwaarder: Voor de betekening van het verzoekschrift, het vonnis en de eventuele uitvoering van de uitzetting.
• Advocaatkosten: Hoewel niet verplicht voor de vrederechter, is een advocaat sterk aanbevolen.
• Eventuele kosten voor opslag van inboedel: Na de uitzetting worden de spullen van de huurder opgeslagen, waarvan de kosten in eerste instantie door de verhuurder worden voorgeschoten, maar uiteindelijk voor rekening van de huurder komen.

De rechter zal in zijn vonnis bepalen welke partij de gerechtskosten moet dragen. In de meeste gevallen, als de vordering van de verhuurder gegrond wordt verklaard, zal de huurder veroordeeld worden tot betaling van de gerechtskosten, inclusief de rechtsplegingsvergoeding (een forfaitaire vergoeding voor de advocaatkosten van de winnende partij). Echter, zoals vermeld, als de huurder vrijwillig vertrekt voordat er een vonnis is, kan het moeilijker zijn om de kosten te verhalen, tenzij u kunt aantonen dat de procedure noodzakelijk was om de huurder tot actie aan te zetten. Het is daarom raadzaam om alle communicatie en stappen zorgvuldig te documenteren.

Referentie: Het Gerechtelijk Wetboek regelt de gerechtskosten, de rechtsplegingsvergoeding (Art. 1017 e.v. Ger.W. en het KB van 26 oktober 2007 betreffende de tarieven van de rechtsplegingsvergoeding). De tarieven van gerechtsdeurwaarders zijn eveneens wettelijk vastgelegd.

Tips om problemen te vermijden

Vaak voelt u als verhuurder al aan dat de huurder niet zal vertrekken, bijvoorbeeld als u na de opzegbrief niets meer hoort. Overweeg dan tijdig juridische stappen te zetten. Als de huurder ten onrechte blijft, worden de kosten doorgaans ten laste van de huurder gelegd.

Communicatie en documentatie: uw beste vrienden

Een proactieve aanpak kan veel leed en kosten besparen. Zodra u merkt dat de huurder niet van plan is te vertrekken na de opzegtermijn, is communicatie cruciaal. Probeer schriftelijk contact op te nemen met de huurder om de situatie te bespreken en te herinneren aan de verplichting om de woning te verlaten. Alle communicatie (brieven, e-mails, sms'jes) moet nauwkeurig worden gedocumenteerd. Deze documentatie kan later dienen als bewijs in de procedure bij de vrederechter en aantonen dat u als verhuurder geprobeerd heeft de situatie minnelijk te regelen.

Praktisch voorbeeld: De opzegtermijn loopt af op 31 december. Midden december heeft u nog niets van de huurder gehoord over zijn vertrek. Stuur een aangetekende herinneringsbrief waarin u de huurder wijst op de naderende einddatum, vraagt naar zijn concrete plannen en een sleuteloverdracht voorstelt. Bewaar een kopie van deze brief en het bewijs van verzending.

Vroegtijdig juridisch advies inwinnen

Wacht niet tot de situatie escaleert. Zodra u vermoedt dat er problemen kunnen ontstaan, is het raadzaam om juridisch advies in te winnen bij een advocaat gespecialiseerd in huurrecht. Een advocaat kan u adviseren over de geldigheid van uw opzegging, de te nemen stappen en de mogelijke risico's. Soms kan een brief van een advocaat al voldoende zijn om de huurder te overtuigen vrijwillig te vertrekken, omdat de huurder dan beseft dat de verhuurder serieuze stappen onderneemt.

Bovendien kan een advocaat u helpen bij het opstellen van het verzoekschrift en u vertegenwoordigen voor de vrederechter, wat de kans op een gunstig vonnis aanzienlijk vergroot en de procedure efficiënter maakt.

De afweging: minnelijke schikking versus gerechtelijke procedure

Hoewel een gerechtelijke procedure vaak onvermijdelijk is, kan het in sommige gevallen de moeite waard zijn om te proberen tot een minnelijke schikking te komen. Dit kan bijvoorbeeld inhouden dat u de huurder een kleine vergoeding aanbiedt voor de verhuis, in ruil voor een snelle en vrijwillige ontruiming van de woning. Hoewel dit extra kosten met zich meebrengt, kan het u uiteindelijk meer kosten en tijd besparen dan een langdurige procedure. De advocaat kan u helpen bij het onderhandelen over zo'n schikking en het opstellen van een bindende overeenkomst.

Echter, als de huurder totaal niet meewerkt of onredelijke eisen stelt, is de gerechtelijke weg de enige optie om uw rechten af te dwingen.

Hulp nodig?

Heeft u problemen met een huurder of wilt u uw huurcontracten optimaliseren? Neem gerust contact op met LawBase Advocaten in Brugge voor advies op maat.

Conclusie

Als uw huurder niet vertrekt na de opzegtermijn, is een procedure bij de vrederechter onvermijdelijk. Snel en correct handelen is essentieel om uw rechten als verhuurder te beschermen.

Veelgestelde Vragen (FAQ)

1. Mag ik de sloten vervangen als de huurder niet vertrekt na de opzegtermijn?

Nee, absoluut niet. Ook al is de opzegtermijn verstreken en heeft de huurder geen recht meer om in de woning te verblijven, u mag nooit zelf de sloten vervangen of de huurder de toegang tot de woning ontzeggen. Dit wordt beschouwd als 'eigenrichting' en is strafbaar. De huurder zou u kunnen aanklagen voor huisvredebreuk of diefstal (als u zijn spullen verwijdert). U moet altijd de wettelijke procedure volgen via de vrederechter en de gerechtsdeurwaarder om een uitzetting te bewerkstelligen.

2. Wat gebeurt er met de inboedel van de huurder na een uitzetting?

Na een gerechtelijke uitzetting door de gerechtsdeurwaarder wordt de inboedel van de huurder verwijderd en overgebracht naar een openbaar bewaarhuis of een door de gemeente aangewezen opslagplaats. De kosten hiervan zijn in principe voor rekening van de huurder. De huurder krijgt een bepaalde termijn (vaak enkele weken of maanden) om zijn spullen op te halen. Als de inboedel niet wordt opgehaald binnen de gestelde termijn, kan deze door de gemeente of de bewaarder worden verkocht of vernietigd om de kosten te dekken.

3. Kan ik schadevergoeding eisen van een huurder die niet wil vertrekken?

Ja, naast de bezettingsvergoeding voor het onrechtmatig verblijf in uw woning, kunt u ook een schadevergoeding eisen voor eventuele andere schade die u lijdt. Dit kan bijvoorbeeld zijn:

• Schade aan de woning die na het vertrek van de huurder wordt vastgesteld (als deze niet gedekt is door de huurwaarborg).
• Gederfde inkomsten omdat u de woning niet tijdig aan een nieuwe huurder kon verhuren.
• Kosten voor het regelen van de uitzetting die niet door de rechtsplegingsvergoeding worden gedekt.

Het is belangrijk om al deze schadeposten concreet te bewijzen en op te nemen in uw verzoekschrift bij de vrederechter.

4. Hoe lang duurt een procedure voor de vrederechter gemiddeld?

De duur van een procedure voor de vrederechter kan variëren, maar gemiddeld moet u rekening houden met enkele weken tot enkele maanden. Dit is afhankelijk van de complexiteit van de zaak, de agenda van de vrederechter en de reactietermijnen van de huurder. Een spoedprocedure kan in uitzonderlijke gevallen sneller verlopen, maar vereist een dringende noodzaak.

5. Wat is het verschil tussen een bezettingsvergoeding en huurgeld?

Een bezettingsvergoeding is een vergoeding die de ‘uitgezette’ huurder betaalt voor het onrechtmatig gebruik van de woning na het einde van de huurovereenkomst. Het is geen huurgeld meer, omdat er geen geldig huurcontract meer is. De vrederechter bepaalt de hoogte van deze vergoeding, die vaak gelijk is aan de oorspronkelijke huurprijs, maar kan worden verhoogd met eventuele bijkomende kosten of schade.

6. Kan ik de huurwaarborg gebruiken om de achterstallige huur of schade te dekken?

Ja, de huurwaarborg dient net als zekerheid voor de verhuurder bij niet-nakoming van de huurdersverplichtingen, zoals achterstallige huur of schade aan de woning. U mag deze echter pas aanspreken na een uitspraak van de vrederechter die de verschuldigde bedragen vaststelt, of na een minnelijk akkoord met de huurder. Zelfstandig de waarborg inhouden zonder gerechtelijke beslissing is niet toegestaan.

7. Wat zijn de kosten van een gerechtelijke procedure om een huurder uit te zetten?

De kosten van een gerechtelijke procedure omvatten griffierechten, dagvaardingskosten, kosten voor de gerechtsdeurwaarder en eventuele advocaatkosten. Deze kosten kunnen oplopen tot enkele honderden tot duizenden euro's, afhankelijk van de duur en complexiteit van de procedure. De vrederechter kan beslissen dat de verliezende partij (in dit geval de huurder) de gerechtskosten moet dragen.

8. Moet ik een advocaat inschakelen voor een uitzettingsprocedure?

Hoewel het in België niet verplicht is om een advocaat in te schakelen voor procedures voor de vrederechter, is het sterk aan te raden. Een advocaat kan u adviseren over de te volgen stappen, het verzoekschrift correct opstellen en u vertegenwoordigen tijdens de zitting. Dit vergroot de kans op een vlotte en correcte afhandeling van de procedure, en zorgt ervoor dat alle wettelijke vereisten worden nageleefd.

9. Kan een huurder beroep aantekenen tegen de beslissing van de vrederechter?

Ja, de huurder heeft in principe het recht om beroep aan te tekenen tegen het vonnis van de vrederechter bij de rechtbank van eerste aanleg. Dit moet gebeuren binnen een bepaalde termijn na de betekening van het vonnis, meestal één maand. Een beroepsprocedure kan de uitzetting vertragen, maar de kans op succes voor een huurder die onrechtmatig in de woning verblijft, is vaak klein.

10. Wat als de huurder de woning in slechte staat achterlaat na de uitzetting?

Indien de woning in slechte staat wordt achtergelaten na de uitzetting, kan de verhuurder de kosten voor herstel vorderen van de huurder. Dit gebeurt op basis van de plaatsbeschrijving bij intrede en uittrede. De huurwaarborg kan hiervoor worden aangesproken, en indien deze ontoereikend is, kan een aanvullende schadevergoeding via de vrederechter worden geëist. Het is cruciaal om de schade gedetailleerd te documenteren met foto's en offertes.