Wat als uw huurwoning onbewoonbaar wordt verklaard in Brugge?

22 september 2025

Ernstige gebreken aan een huurwoning kunnen leiden tot een onbewoonbaarverklaring. Maar wat zijn uw rechten als huurder in Brugge, zeker als u geen geregistreerd huurcontract heeft? In dit artikel leggen we uit welke stappen u kunt ondernemen, welke instanties u kunnen helpen en wat de rol van de verhuurder is.

Zelfs zonder geregistreerd huurcontract bent u als feitelijke huurder in België beschermd. De verhuurder is wettelijk verplicht om de woning in een veilige en bewoonbare staat te houden. Wordt de woning onbewoonbaar verklaard door de gemeente of het Agentschap Wonen-Vlaanderen, dan moet de eigenaar ingrijpende werken uitvoeren of de woning verlaten.

De Juridische Context van Onbewoonbaarheid

De vaststelling van onbewoonbaarheid is een ernstige zaak met verstrekkende gevolgen voor zowel huurder als verhuurder. In België, en specifiek in het Vlaamse Gewest, is de regelgeving rond woningkwaliteit strikt. De Vlaamse Codex Wonen van 2021 (voorheen het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode) vormt de basis voor de kwaliteitsnormen waaraan huurwoningen moeten voldoen. Artikel 3.1 van deze Codex stelt dat elke woning moet voldoen aan elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten. Wanneer een woning niet aan deze normen voldoet, kan ze ongeschikt of onbewoonbaar worden verklaard.

Criteria voor Onbewoonbaarheid

De criteria voor onbewoonbaarheid zijn vastgelegd in het Besluit van de Vlaamse Regering van 20 september 2013 betreffende de procedure tot vaststelling van de ongeschiktheid of onbewoonbaarheid van woningen en de procedure tot het opleggen van een conformiteitsattest. Een woning wordt als onbewoonbaar beschouwd wanneer de gebreken zo ernstig zijn dat de bewoning ervan een direct gevaar vormt voor de veiligheid of de gezondheid van de bewoners, of wanneer de woning structureel instabiel is. Denk hierbij aan:

• Ernstige stabiliteitsproblemen (scheuren in dragende muren, verzakkingen).
• Grootschalige vochtproblemen met schimmelvorming die de gezondheid bedreigen.
• Absoluut onvoldoende verwarmingsmogelijkheden of gevaarlijke verwarmingsinstallaties.
• Gebrekkige of gevaarlijke elektrische installaties (risico op brand of elektrocutie).
• Onvoldoende licht en ventilatie.
• Afwezigheid van elementaire sanitaire voorzieningen (toilet, bad/douche, drinkbaar water).
• Ernstige brandveiligheidsgebreken (geen rookmelders, geblokkeerde vluchtwegen).

In Brugge, zoals overal in Vlaanderen, voeren woningcontroleurs van de gemeente of het Agentschap Wonen-Vlaanderen deze controles uit. Zij maken gebruik van een technisch verslag en een puntensysteem om de ernst van de gebreken te beoordelen. Een woning die een bepaalde drempel overschrijdt qua aantal strafpunten, wordt als ongeschikt of onbewoonbaar verklaard.

Praktisch Voorbeeld: De Schimmelwoning

Stel, mevrouw Janssens huurt al vijf jaar een appartement in Brugge. De laatste twee jaar heeft ze echter te kampen met ernstige schimmelgroei in de slaapkamer en badkamer, ondanks haar inspanningen om goed te ventileren. De schimmel veroorzaakt ademhalingsproblemen bij haar kinderen. Na herhaaldelijke meldingen aan de verhuurder, die niets onderneemt, neemt mevrouw Janssens contact op met de dienst Wonen van de Stad Brugge. Een woningcontroleur komt ter plaatse en stelt vast dat de schimmel het gevolg is van ernstige structurele vochtproblemen (door een lekkend dak en opstijgend vocht) die de gezondheid van de bewoners in gevaar brengen. Het appartement wordt hierop door de burgemeester onbewoonbaar verklaard, na advies van de wooninspecteur.

Wanneer uw woning onbewoonbaar wordt verklaard, heeft u recht op hulp. De verhuurder is niet verplicht om zelf vervangende huisvesting aan te bieden, maar u kunt wel terecht bij lokale instanties:

Bij ernstige gebreken, zoals brand- of waterschade, instortende plafonds of gevaarlijke elektrische installaties, is het verstandig om juridisch advies in te winnen. U kunt een advocaat inschakelen om uw rechten af te dwingen, zoals herstellingen, huurprijsvermindering of schadevergoeding. Ook zonder geregistreerd huurcontract kunt u een procedure opstarten.

Uw Rechten als Huurder (met én zonder geregistreerd huurcontract)

De stelling dat u ook zonder geregistreerd huurcontract beschermd bent, is cruciaal en vaak onbekend bij huurders. Het Belgische huurrecht, en meer specifiek het Vlaamse Huurdecreet, beschermt de huurder ongeacht de registratie van het contract. De registratie van een huurcontract is een fiscale verplichting voor de verhuurder (binnen twee maanden na ondertekening) en heeft geen invloed op de geldigheid van het contract of de rechten van de huurder.

De Verplichtingen van de Verhuurder

De verhuurder heeft een aantal fundamentele verplichtingen, vastgelegd in artikel 1719 van het Burgerlijk Wetboek en verder uitgewerkt in het Vlaams Huurdecreet. De belangrijkste zijn:

1. De verhuurde zaak in goede staat van onderhoud leveren: De woning moet bij aanvang van de huur voldoen aan de woonkwaliteitsnormen.
2. De verhuurde zaak in die staat onderhouden: De verhuurder moet gedurende de hele huurperiode zorgen voor de nodige herstellingen, behalve de kleine herstellingen die ten laste van de huurder vallen (huurherstellingen).
3. De huurder het rustig genot verzekeren: De verhuurder mag de huurder niet storen in zijn genot van de woning.

Wanneer de woning onbewoonbaar wordt verklaard, schendt de verhuurder zijn verplichting om de woning in een bewoonbare staat te houden. Dit geeft de huurder verschillende rechten.

Mogelijke Gevolgen voor de Verhuurder

De onbewoonbaarverklaring heeft directe gevolgen voor de verhuurder. Hij is verplicht de nodige werken uit te voeren om de woning opnieuw conform de kwaliteitsnormen te maken. Zolang de woning onbewoonbaar is, mag deze niet verhuurd worden en mag de verhuurder in principe geen huur innen. Sterker nog, de huurder heeft recht op:

• Ontbinding van de huurovereenkomst: De huurder kan de ontbinding van het huurcontract vorderen wegens contractbreuk van de verhuurder.
• Schadevergoeding: De huurder kan een schadevergoeding eisen voor de geleden schade (bijvoorbeeld verhuis- en inrichtingskosten, meerkosten voor tijdelijke huisvesting, morele schade).
• Huurprijsvermindering of teruggave van betaalde huur: Voor de periode dat de woning onbewoonbaar was, kan de huurder een vermindering van de huurprijs vorderen of reeds betaalde huur terugvorderen.
• Dwangsom: De rechter kan de verhuurder een dwangsom opleggen indien hij de herstellingen niet tijdig uitvoert.

Praktisch Voorbeeld: Het Niet-Geregistreerde Contract

De heer Peeters huurt al jaren een woning in Sint-Andries (Brugge) op basis van een mondelinge overeenkomst. Door een zware storm stort een deel van het dak in, waardoor de woning onleefbaar wordt en later onbewoonbaar wordt verklaard. De verhuurder beweert dat de heer Peeters geen rechten heeft omdat er geen geschreven of geregistreerd contract is. Dit is onjuist. De heer Peeters kan aantonen dat hij huurder is via betalingsbewijzen, domicilie, getuigenissen, enzovoort. Hij kan de verhuurder via de vrederechter dwingen tot het betalen van een schadevergoeding voor zijn verhuis en de huur voor de periode na de onbewoonbaarverklaring terugvorderen, zelfs zonder geregistreerd contract. De bewijslast ligt wel bij de huurder om het bestaan van de huurrelatie aan te tonen.

Wordt uw huurwoning in Brugge onbewoonbaar verklaard? Weet dat u als huurder beschermd bent, zelfs zonder geregistreerd huurcontract. Neem tijdig contact op met een advocaat en de juiste instanties om uw rechten te waarborgen en de nodige steun te krijgen.

Instanties die u kunnen helpen in Brugge en Vlaanderen

Wanneer een woning onbewoonbaar wordt verklaard, staat u er gelukkig niet alleen voor. Er zijn diverse instanties die u kunnen ondersteunen, zowel op lokaal als op Vlaams niveau.

• Stad Brugge en OCMW Brugge: Bieden noodopvang of financiële steun als u dringend zonder woning zit.

De Stad Brugge en het OCMW (Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn) spelen een cruciale rol in de eerste opvang en ondersteuning van mensen die onverwacht hun woning moeten verlaten. Het OCMW kan, na een sociaal onderzoek, financiële bijstand verlenen voor bijvoorbeeld een huurwaarborg, huur van een tijdelijke woning, of een verhuispremie. Ze bieden ook begeleiding bij het zoeken naar een nieuwe woning en kunnen doorverwijzen naar andere gespecialiseerde diensten. Denk aan een tijdelijke opvang in een doorgangswoning of een financiële tussenkomst voor een hotelovernachting in acute noodsituaties. De maatschappelijk werkers van het OCMW kunnen u ook helpen bij het aanvragen van andere uitkeringen of subsidies waar u recht op heeft.

• Vlaamse Gewest: Mogelijkheid tot aanvraag van een verhuisvergoeding of huurpremie, afhankelijk van uw inkomenssituatie.

Het Agentschap Wonen-Vlaanderen, onderdeel van de Vlaamse overheid, biedt verschillende financiële tegemoetkomingen voor huurders. De Vlaamse huurpremie is er voor huurders die langdurig wachten op een sociale woning en die een private woning huren die voldoet aan bepaalde voorwaarden. De Vlaamse huursubsidie (of verhuisvergoeding) is een eenmalige tegemoetkoming voor huurders die verhuizen van een ongeschikte of onbewoonbare woning naar een conforme woning. Beide subsidies zijn inkomensgebonden en afhankelijk van de gezinssamenstelling. Het is belangrijk de specifieke voorwaarden en procedures te raadplegen op de website van Wonen in Vlaanderen.

• Huurdersbond: U heeft recht op vervangingsinkomen en ondersteuning bij vervangingshuisvesting.

De Huurdersbond is een onafhankelijke organisatie die opkomt voor de rechten van huurders. Ze bieden juridisch advies en ondersteuning bij conflicten met verhuurders, inclusief zaken rond onbewoonbaarheid. Ze kunnen u helpen bij het opstellen van brieven, het interpreteren van wetgeving en het begeleiden bij procedures voor de vrederechter. Hoewel de vermelding "vervangingsinkomen" hier enigszins misleidend kan zijn (dit is doorgaans geen directe bevoegdheid van de Huurdersbond zelf, maar eerder een gevolg van de onbewoonbaarverklaring die recht kan geven op andere sociale uitkeringen), bieden ze wel concrete hulp bij het zoeken naar vervanghuisvesting en het afdwingen van uw rechten ten aanzien van de verhuurder.

• Gemeente of Agentschap Wonen-Vlaanderen: Verklaart de woning onbewoonbaar en verplicht de eigenaar tot actie.

Dit zijn de instanties die de formele procedure van onbewoonbaarverklaring in gang zetten. Een woningcontroleur van de lokale gemeente (in dit geval Stad Brugge) of van het Agentschap Wonen-Vlaanderen voert de inspectie uit en stelt een technisch verslag op. Op basis van dit verslag beslist de burgemeester over de onbewoonbaarverklaring. Deze beslissing wordt opgenomen in het Vlaams Woningkwaliteitsregister en heeft juridische gevolgen voor de verhuurder, die verplicht wordt de woning te saneren of te slopen. De beslissing wordt aan zowel huurder als verhuurder betekend.

• Stad Brugge en OCMW: Bieden noodopvang en sociale hulp.

Dit is een herhaling van het eerste punt, maar benadrukt nogmaals de gezamenlijke rol van de stad en het OCMW in de sociale ondersteuning en noodhulp. Ze werken vaak nauw samen om een integrale aanpak te garanderen voor kwetsbare burgers.

• Vlaamse Gewest: Biedt financiële tegemoetkomingen.

Ook een herhaling, maar onderstreept het belang van de Vlaamse subsidies zoals de huurpremie en huursubsidie. Het is cruciaal voor huurders om zich goed te informeren over de voorwaarden en procedures om van deze steun te kunnen genieten.

Praktisch Voorbeeld: De Familie Jansen

De familie Jansen, met drie jonge kinderen, woont in een huurhuis in de binnenstad van Brugge. Na een inspectie wordt de woning onbewoonbaar verklaard door ernstige vochtproblemen en een defecte centrale verwarming. De familie staat op straat. Ze nemen contact op met het OCMW Brugge, dat hen in eerste instantie een tijdelijke noodopvang aanbiedt in een leegstaand appartement van de sociale huisvestingsmaatschappij. Tegelijkertijd helpt een maatschappelijk werker hen bij het aanvragen van een huursubsidie bij Wonen-Vlaanderen om de overgang naar een nieuwe, conforme woning te vergemakkelijken. De Huurdersbond adviseert hen over de stappen die ze kunnen ondernemen tegen de verhuurder voor de schade die ze hebben geleden.

Juridisch Advies en Procedure voor de Vrederechter

Hoewel de administratieve procedure van onbewoonbaarverklaring via de gemeente of Agentschap Wonen-Vlaanderen verloopt, is het vaak onvermijdelijk om juridische stappen te ondernemen om uw rechten als huurder af te dwingen. De vrederechter is de bevoegde instantie voor alle huurgeschillen.

Waarom een Advocaat inschakelen?

Een advocaat gespecialiseerd in huurrecht kan cruciaal zijn in deze complexe situaties:

• Beoordeling van uw dossier: De advocaat kan de juridische haalbaarheid van uw vorderingen inschatten en u adviseren over de beste strategie.
• Onderhandeling met de verhuurder: Vaak kan een minnelijke schikking worden bereikt over schadevergoeding, huurprijsvermindering of opzegging van het contract, zonder tussenkomst van de rechter. Een advocaat kan deze onderhandelingen voeren.
• Opstellen van dagvaarding en conclusies: Indien een minnelijke regeling niet mogelijk is, stelt de advocaat de noodzakelijke juridische documenten op voor de procedure voor de vrederechter.
• Vertegenwoordiging voor de vrederechter: De advocaat behartigt uw belangen tijdens de zittingen en pleit uw zaak.
• Afwikkeling: Na een rechterlijke uitspraak zorgt de advocaat voor de verdere afhandeling, zoals de uitvoering van het vonnis.

De Procedure voor de Vrederechter

De procedure start meestal met een verzoekschrift of dagvaarding ingediend bij het vredegerecht van het kanton waar de huurwoning gelegen is (voor Brugge zijn dit het Vredegerecht Brugge 1 en Vredegerecht Brugge 2). De vorderingen kunnen onder meer omvatten:

• De ontbinding van de huurovereenkomst lastens de verhuurder.
• Een schadevergoeding voor de geleden materiële en morele schade (bijvoorbeeld verhuiskosten, dubbele huur, opslagkosten, kosten voor tijdelijke huisvesting, morele schade door stress en ongemak).
• De teruggave van de huurwaarborg.
• De teruggave van onterecht betaalde huur voor de periode van onbewoonbaarheid.
• Een vergoeding voor de kosten van de procedure (rechtsplegingsvergoeding).

De vrederechter zal alle bewijsstukken overwegen, zoals het besluit tot onbewoonbaarverklaring, foto's, getuigenissen, medische attesten (indien er gezondheidsproblemen zijn door de gebreken), en de communicatie met de verhuurder. Een deskundigenonderzoek kan ook worden bevolen om de omvang van de gebreken en de schade te bepalen.

Praktisch Voorbeeld: Schadevergoeding Eisen

De familie De Smet huurt een huis in Assebroek (Brugge) dat na een inspectie onbewoonbaar wordt verklaard. Ze moeten halsoverkop verhuizen en maken kosten voor een tijdelijke opslagruimte en de huur van een nieuw appartement. Hun advocaat dagvaardt de verhuurder voor de vrederechter. De advocaat vraagt de ontbinding van de huurovereenkomst, de teruggave van de huurwaarborg, en een schadevergoeding die de verhuiskosten, de opslagkosten, het verschil in huurprijs voor de eerste maanden van de nieuwe woning, en een bedrag voor de morele schade dekt. De advocaat zal de rechter overtuigen met het besluit van onbewoonbaarverklaring, facturen van de verhuizing en opslag, en een verklaring van de familie over de stress die ze hebben ervaren.

Wordt uw huurwoning in Brugge onbewoonbaar verklaard? Weet dat u als huurder beschermd bent, zelfs zonder geregistreerd huurcontract. Neem tijdig contact op met een advocaat en de juiste instanties om uw rechten te waarborgen en de nodige steun te krijgen.

Heeft u vragen over uw huurrecht of wilt u juridisch advies? Contacteer LawBase Advocaten in Brugge voor een vrijblijvend gesprek.

Veelgestelde Vragen (FAQ)

1. Kan ik de huur blijven betalen als mijn woning onbewoonbaar is verklaard?

Nee, zodra een woning officieel onbewoonbaar is verklaard, is de verhuurder in principe niet langer gerechtigd huur te innen. De huurder mag de huurbetalingen opschorten. Het is echter raadzaam om de huur niet zomaar stop te zetten, maar om de huur op een geblokkeerde rekening te storten of via een advocaat een procedure bij de vrederechter op te starten om de huur op te schorten of de ontbinding van het contract te vorderen. Dit voorkomt dat de verhuurder u kan verwijten dat u uw huurverplichtingen niet nakomt.

2. Hoe lang duurt het voordat een woning opnieuw bewoonbaar wordt verklaard?

De duur van de onbewoonbaarverklaring hangt volledig af van de aard en omvang van de gebreken en de snelheid waarmee de verhuurder de herstellingswerken uitvoert. De verhuurder krijgt een termijn opgelegd door de gemeente of het Agentschap Wonen-Vlaanderen om de gebreken te verhelpen. Pas nadat de werken zijn uitgevoerd en een nieuwe controle uitwijst dat de woning voldoet aan de kwaliteitsnormen, kan de onbewoonbaarverklaring worden opgeheven. Dit proces kan variëren van enkele weken tot vele maanden, afhankelijk van de complexiteit van de renovatie.

3. Wat gebeurt er met mijn huurwaarborg als de woning onbewoonbaar wordt verklaard?

De huurwaarborg dient als zekerheid voor de verhuurder voor eventuele schade aan de woning of onbetaalde huur. Als de woning onbewoonbaar wordt verklaard door gebreken die de verantwoordelijkheid zijn van de verhuurder, heeft u in principe recht op de volledige teruggave van uw huurwaarborg. Eventuele schade aan de woning die u als huurder heeft veroorzaakt, kan echter nog steeds van de waarborg worden afgehouden, mits de verhuurder dit kan bewijzen via een plaatsbeschrijving. Het is aan te raden om de teruggave van de huurwaarborg via de vrederechter te vorderen indien de verhuurder weigert deze terug te betalen.

4. Kan de verhuurder mij dwingen om te verhuizen als de woning onbewoonbaar is verklaard?

Ja, als de woning officieel onbewoonbaar is verklaard, mag u er niet langer wonen. De verhuurder kan u dan vragen de woning te verlaten. U heeft echter recht op een opzegtermijn en eventueel een vergoeding, afhankelijk van de precieze omstandigheden van de onbewoonbaarverklaring en de duur van uw huurcontract. Raadpleeg de vrederechter voor advies over uw specifieke situatie.

5. Heb ik recht op een schadevergoeding van de verhuurder bij een onbewoonbaarverklaring?

Ja, in veel gevallen heeft u als huurder recht op een schadevergoeding van de verhuurder. Deze vergoeding kan de kosten dekken voor verhuizing, tijdelijke huisvesting en eventuele schade aan uw inboedel als gevolg van de gebreken die tot de onbewoonbaarheid hebben geleid. U kunt deze schadevergoeding vorderen via de vrederechter.

6. Wat zijn de gevolgen voor mijn huurcontract als de woning onbewoonbaar wordt verklaard?

Een onbewoonbaarverklaring heeft vaak de ontbinding van het huurcontract tot gevolg, omdat de woning niet langer geschikt is voor bewoning. Dit kan zowel minnelijk gebeuren als via een gerechtelijke procedure bij de vrederechter. De verhuurder kan verplicht worden om een opzegvergoeding te betalen, afhankelijk van de duur van het contract en de omstandigheden van de onbewoonbaarheid.

7. Waar kan ik terecht voor juridische hulp bij een onbewoonbaarverklaring?

Voor juridische bijstand kunt u terecht bij een advocaat gespecialiseerd in huurrecht of bij het Bureau voor Juridische Bijstand (BJB) als u aan de voorwaarden voldoet. Ook de Huurdersbond kan u adviseren en ondersteunen. Zij kunnen u helpen bij het opstellen van brieven, onderhandelingen met de verhuurder en procedures bij de vrederechter.

8. Kan ik de herstellingswerken zelf uitvoeren en de kosten verrekenen met de huur?

Nee, u mag niet zomaar zelf herstellingswerken uitvoeren en de kosten verrekenen met de huur, zelfs niet als de woning onbewoonbaar is verklaard. Dit kan leiden tot geschillen met de verhuurder. U dient hiervoor altijd voorafgaande toestemming van de verhuurder te hebben of een machtiging van de vrederechter te bekomen. Anders loopt u het risico dat de verhuurder de kosten niet erkent.

9. Welke instantie in Brugge is verantwoordelijk voor de onbewoonbaarverklaringen?

In Brugge is het de dienst Wonen van de stad die, in samenwerking met het Agentschap Wonen-Vlaanderen, instaat voor de kwaliteitscontrole van woningen en de afgifte van onbewoonbaarverklaringen. Zij voeren de inspecties uit en nemen de beslissing tot onbewoonbaarverklaring op basis van de geldende Vlaamse Wooncode. U kunt bij hen terecht voor meer informatie over de procedure.

10. Wat als de verhuurder weigert actie te ondernemen na de onbewoonbaarverklaring?

Als de verhuurder weigert de nodige herstellingen uit te voeren na een onbewoonbaarverklaring, kunt u de vrederechter inschakelen. De vrederechter kan de verhuurder dwingen de werken uit te voeren, eventueel onder oplegging van een dwangsom. Daarnaast kunt u ook een schadevergoeding eisen voor de geleden hinder en kosten. Het is cruciaal om alle communicatie en bewijsstukken goed bij te houden.