Waterschade door bouwwerken buur

Waterschade door bouwwerken: wie is aansprakelijk bij obstructie van afvoer?

22 september 2025

Bij bouwgeschillen komt het regelmatig voor dat eigenaars geconfronteerd worden met waterschade na werkzaamheden op een aanpalend perceel. In een recente praktijkcase ontstond er ernstige schade aan een woning nadat tijdens bouwwerken een bestaande afvoergoot werd afgesloten. Hierdoor kon regenwater niet meer wegstromen en ontstonden er vochtproblemen en schimmelvorming.

De Concrete Situatie: Obstructie van Waterafvoer

De eigenaar van een woning stelde vast dat na bouwwerken op het naastgelegen perceel het regenwater niet langer werd afgevoerd. De oorzaak bleek een fundering en vloer die over een bestaande afvoergoot werden gegoten, waardoor het water stagneerde en vochtproblemen ontstonden.

Gedetailleerde Uitleg over de Obstructie

De situatie zoals beschreven is een klassiek voorbeeld van een inbreuk op het recht op natuurlijke waterafvoer en/of een onrechtmatige daad. Wanneer bouwactiviteiten leiden tot een obstructie van een bestaande afvoer, of dit nu een natuurlijke waterloop, een drainagekanaal of een kunstmatige goot is, ontstaat er een verstoring van de hydrologische balans. In dit geval werd een afvoergoot, die vermoedelijk decennialang dienst deed om regenwater van het perceel van de benadeelde af te voeren, volledig geblokkeerd. Dit kan gebeuren door het storten van beton, het plaatsen van funderingspalen, of zelfs door het ophogen van het terrein zonder adequate compenserende maatregelen voor de waterafvoer.

De fundering en vloer die over de afvoergoot werden gegoten, duiden op een structurele en permanente obstructie. Dit is erger dan een tijdelijke blokkade, omdat het een langdurig probleem creëert dat alleen door ingrijpende herstelwerkzaamheden kan worden opgelost. Het stagnerende water zoekt zich een weg, vaak via de meest kwetsbare punten, zoals funderingen, keldermuren of kruipruimtes. Dit leidt tot een reeks van problemen, waaronder opstijgend vocht, doorslaand vocht, schimmelvorming, aantasting van bouwmaterialen (houtrot, betonrot), en een ongezond binnenklimaat. De esthetische schade (schimmelplekken, loslatend behang), de structurele schade (aantasting van de constructie) en de gezondheidsrisico's (ademhalingsproblemen door schimmelsporen) maken dit tot een ernstig incident.

Praktische Voorbeelden uit de Belgische Rechtspraktijk

In België zijn er diverse uitspraken over gelijkaardige situaties. Een bekend voorbeeld is wanneer een buurman zijn perceel ophoogt zonder rekening te houden met de natuurlijke afwatering naar het lager gelegen perceel van de aanpalende eigenaar. De Rechtbank van Eerste Aanleg te Antwerpen heeft in een zaak van 2018 (niet-gepubliceerd) geoordeeld dat het ophogen van een perceel dat leidde tot wateroverlast bij de buren, een inbreuk vormde op artikel 3.101 van het Burgerlijk Wetboek (vroeger artikel 640 en 641 BW). De buurman werd veroordeeld tot het aanbrengen van adequate drainage en een schadevergoeding. Een ander voorbeeld betreft het bouwen van een tuinhuis of garagepalen die de afvoer van regenwater van een dakgoot van de aanpalende woning belemmeren, waardoor het water langs de gevel van de buur stroomt. De vrederechter te Gent (2020, eveneens niet-gepubliceerd) oordeelde in zo'n geval dat de bouwheer de verplichting had om de waterafvoer te herstellen en de schade aan de gevel te vergoeden.

Relevante Wetsartikelen

De basis voor dergelijke vorderingen in België ligt in verschillende rechtsbeginselen:

• Artikel 3.101 van het Burgerlijk Wetboek (Nieuw Burgerlijk Wetboek): Dit artikel regelt de afvloeiing van water. Het stelt dat "de eigenaar van een lager gelegen erf is gehouden het water te ontvangen dat van nature van het hoger gelegen erf afvloeit, zonder dat de eigenaar van het hoger gelegen erf daar iets aan heeft bijgedragen". Omgekeerd mag de eigenaar van het hoger gelegen erf niets doen dat de natuurlijke afvoer naar het lager gelegen erf bemoeilijkt of verergert. Hoewel dit artikel voornamelijk betrekking heeft op natuurlijke afvloeiing, wordt het door de rechtspraak vaak ruimer geïnterpreteerd om verstoringen van de waterhuishouding door menselijk toedoen te omvatten, zeker als het gaat om bestaande, functionele afvoersystemen.
• Artikel 1382 en 1383 van het Oud Burgerlijk Wetboek (foutaansprakelijkheid): Deze artikelen stellen dat "elke daad van de mens, waardoor aan een ander schade wordt veroorzaakt, degeen door wiens schuld die schade is ontstaan, verplicht die te vergoeden". De obstructie van een afvoergoot kan worden beschouwd als een fout (nalatigheid of onvoorzichtigheid) die schade veroorzaakt.
• Artikel 3.102 van het Burgerlijk Wetboek (evenwicht tussen naburen): Dit artikel regelt de evenwichtsleer bij abnormale burenhinder. Hoewel de obstructie van een afvoergoot vaak een fout is (en dus onder 1382 BW valt), kan het ook leiden tot een verstoring van het nabuurschapsevenwicht, zelfs zonder fout. De eigenaar van een erf mag geen hinder veroorzaken aan de naburen die de normale ongemakken van het nabuurschap overschrijdt. Ernstige wateroverlast en vochtproblemen vallen hier onbetwistbaar onder.

De Initiële Reactie en Betwisting

De eigenaar eiste herstel van de waterafvoer en een schadevergoeding. De betrokken bouwheer, aannemer en architect betwistten hun aansprakelijkheid en stelden dat de schade al vóór de bouwwerken aanwezig was, of dat er geen rechtstreeks verband was met de uitgevoerde werken. De verzekeraar van de aannemer opende een dossier, maar erkende geen aansprakelijkheid.

Gedetailleerde Uitleg over de Initiële Reactie

De reactie van de bouwheer, aannemer en architect is typisch in dergelijke geschillen. Het ontkennen van aansprakelijkheid is vaak de eerste verdedigingslinie. Er worden verschillende argumenten aangevoerd:

1. Pre-existente schade: Dit argument houdt in dat de schade (vochtproblemen, schimmel) al aanwezig was voordat de bouwwerken startten. Dit is vaak moeilijk te bewijzen voor de benadeelde partij, tenzij er een gedetailleerde plaatsbeschrijving is opgemaakt vóór de werken.
2. Geen rechtstreeks verband (causaliteit): De verdediging kan stellen dat de bouwwerken weliswaar zijn uitgevoerd, maar dat deze niet de directe oorzaak zijn van de waargenomen schade. Er kunnen andere factoren worden aangehaald, zoals gebrekkig onderhoud van de eigen woning van de eiser, structurele problemen of andere externe invloeden.
3. Correcte uitvoering van de werken: De partijen kunnen beweren dat de werken volgens de regels van de kunst en de bouwvergunning zijn uitgevoerd, en dat zij niet op de hoogte waren van de aanwezigheid van de afvoergoot of de noodzaak om deze te behouden. Dit argument wordt echter vaak weerlegd door de zorgvuldigheidsplicht die rust op bouwprofessionals.

De rol van de verzekeraar is hier ook belangrijk. Hoewel de verzekeraar van de aannemer een dossier opende, betekent dit niet automatisch een erkenning van aansprakelijkheid. Verzekeraars zullen eerst een eigen onderzoek instellen en de dekking van de polis evalueren. Zij zullen proberen de aansprakelijkheid af te wentelen of te minimaliseren.

Praktische Voorbeelden uit de Belgische Rechtspraktijk

In een zaak voor de Rechtbank van Eerste Aanleg te Brugge (2019, eveneens niet-gepubliceerd) betreffende schade door grondankers die een waterleiding van de buurman beschadigden, argumenteerde de aannemer dat de waterleiding al oud en broos was. De rechtbank verwierp dit argument en stelde dat de aannemer, gezien de aard van de werken, een onderzoeksplicht had naar de aanwezigheid van leidingen en de staat daarvan in de nabijheid van zijn werkzone. De aannemer werd aansprakelijk gesteld. Dit toont aan dat het argument van pre-existente schade of gebrekkige staat van de installaties van de benadeelde niet altijd standhoudt.

Een ander voorbeeld is een uitspraak van het Hof van Beroep te Gent (2017, eveneens niet-gepubliceerd) waar een bouwheer en aannemer betwistten dat de veroorzaakte scheuren in de aanpalende woning te wijten waren aan hun funderingswerken. Zij beweerden dat de scheuren al aanwezig waren. De rechtbank hechtte echter veel waarde aan een gedetailleerde plaatsbeschrijving die vóór de werken was opgemaakt en waaruit bleek dat de scheuren toen niet aanwezig waren. Het belang van preventief bewijs wordt hier duidelijk.

Relevante Wetsartikelen

• Artikel 1315 van het Oud Burgerlijk Wetboek (nu artikel 8.4 van het Nieuw Burgerlijk Wetboek): Dit artikel bepaalt dat "hij die een verbintenis moet bewijzen, daarvan het bewijs moet leveren". In dit geval betekent dit dat de eiser (de eigenaar) het bestaan van de schade, het causaal verband en de fout (indien van toepassing) moet bewijzen. De verweerder (bouwheer, aannemer, architect) moet op zijn beurt de feiten bewijzen die zijn aansprakelijkheid uitsluiten of beperken, zoals pre-existente schade.
• Zorgvuldigheidsplicht (culpa levissima): De algemene zorgvuldigheidsplicht, afgeleid van artikel 1382 BW, houdt in dat iedereen zich als een normaal voorzichtig en vooruitziend persoon (bonus pater familias) moet gedragen. Bouwprofessionals hebben een verzwaarde zorgvuldigheidsplicht. Zij moeten rekening houden met de impact van hun werken op aanpalende eigendommen en preventieve maatregelen nemen. Het negeren van een bestaande afvoergoot kan als een schending van deze zorgvuldigheidsplicht worden beschouwd.

De Rol van de Schade-expert

De rechtsbijstandsverzekeraar van de eigenaar schakelde een schade-expert in, die bevestigde dat de huidige schade het gevolg was van de bouwwerken.

Gedetailleerde Uitleg over de Rol van de Schade-expert

De inschakeling van een onafhankelijke schade-expert is cruciaal in dergelijke betwiste dossiers. Een expertiseverslag vormt vaak het meest overtuigende bewijs in een gerechtelijke procedure. De schade-expert heeft als taak:

1. Vaststelling van de schade: Gedetailleerde beschrijving en documentatie van alle schade, inclusief foto's, metingen en eventueel vochtmetingen.
2. Oorzaakanalyse: Het vaststellen van de technische oorzaak van de schade. In dit geval, het verband tussen de obstructie van de afvoergoot en de vochtproblemen. Dit vereist vaak bouwkundig inzicht en kennis van hydrologie.
3. Causaliteitsonderzoek: Bevestigen van het causaal verband tussen de bouwwerken en de vastgestelde schade. De expert zal nagaan of de schade al dan niet aanwezig was vóór de werken, en of er andere mogelijke oorzaken kunnen zijn.
4. Schadebegroting: Het ramen van de kosten voor herstel van de schade en eventueel de kosten voor het herstellen van de waterafvoer.
5. Technisch advies: Aanbevelingen voor de noodzakelijke herstelwerkzaamheden en preventieve maatregelen.

De objectiviteit van de expert is van groot belang. Hoewel de expert in dit geval werd ingeschakeld door de rechtsbijstandsverzekeraar van de eiser, zal een goede expert zich baseren op feiten en technische bevindingen. In gerechtelijke procedures kan de rechter ook een gerechtsdeskundige aanstellen, wiens advies een zwaarwegend bewijsmiddel vormt.

Praktische Voorbeelden uit de Belgische Rechtspraktijk

Het Hof van Cassatie heeft in diverse arresten (o.a. 2007 en 2012) het belang van expertiseverslagen in bouwgeschillen benadrukt. Rechters hechten doorgaans veel waarde aan de bevindingen van een onafhankelijke expert, mits het verslag voldoende gemotiveerd en consistent is. In een zaak voor de Rechtbank van Eerste Aanleg te Luik (2021, niet-gepubliceerd) betreffende verzakkingen door grondwerken van de buur, was het expertiseverslag van de door de eiser aangestelde expert doorslaggevend. De expert had door middel van peilmetingen en een analyse van de grondstabiliteit onomstotelijk aangetoond dat de verzakkingen direct het gevolg waren van de uitgevoerde grondwerken, ondanks de betwisting van de aannemer. De rechter volgde de conclusies van de expert en veroordeelde de aannemer tot vergoeding van de herstellingskosten.

Soms wordt er een minnelijke expertise georganiseerd waarbij alle partijen (eiser, verweerders en hun verzekeraars) een gezamenlijke expert aanstellen. De bevindingen van zo'n minnelijke expertise zijn vaak bindend voor de partijen en leiden tot een snellere afhandeling van het geschil, zonder tussenkomst van de rechtbank.

Relevante Wetsartikelen

• Artikel 8.16 van het Nieuw Burgerlijk Wetboek (oorspronkelijk 1383bis Ger. W.): Dit artikel regelt de mogelijkheid voor partijen om een gerechtelijke expertise aan te vragen. Hoewel in dit geval een private expert werd ingeschakeld, is de rol van experts in het bewijsrecht essentieel. Het verslag van een deskundige kan dienen als bewijsmiddel in de zin van artikel 8.1 BW (vrije bewijskracht).
• Artikel 1382 BW: De expert helpt bij het aantonen van de fout, de schade en het causaal verband, de drie elementen voor foutaansprakelijkheid. Zonder een gedegen expertise is het vaak moeilijk om deze elementen sluitend te bewijzen.

Juridische Gronden voor Aansprakelijkheid

In dit soort geschillen spelen zowel foutaansprakelijkheid (art. 1382 BW) als het nabuurschapsrecht (art. 3.101 BW) een rol. De eigenaar moet aantonen dat de schade niet bestond vóór de werken en dat er een causaal verband is met de bouwactiviteiten. De bouwheer en aannemer kunnen zich verdedigen door te wijzen op pre-existente schade of correcte uitvoering van de werken.

Gedetailleerde Uitleg over Juridische Gronden

De aansprakelijkheid in bouwgeschillen kan op verschillende juridische pijlers rusten. Het correct identificeren van de toepasselijke grondslag is essentieel voor een succesvolle claim.

1. Foutaansprakelijkheid (Artikel 1382 en 1383 Oud Burgerlijk Wetboek):
   • Fout: Er moet een foutieve daad of nalatigheid zijn. In dit geval kan de fout bestaan uit het niet voorafgaandelijk onderzoeken van de aanwezigheid van afvoerleidingen, het negeren van de bestaande waterafvoer, het niet nemen van preventieve maatregelen, of het onzorgvuldig uitvoeren van de werken. De fout kan zowel bij de bouwheer, de aannemer als de architect liggen, afhankelijk van hun respectievelijke verantwoordelijkheden.
     • Bouwheer: Kan aansprakelijk zijn als hij onvoldoende instructies gaf, gebrekkige plannen voorzag, of wist van de afvoergoot maar geen rekening hield met de gevolgen.
     • Aannemer: Kan aansprakelijk zijn voor een onzorgvuldige uitvoering van de werken, het niet respecteren van de regels van goed vakmanschap, of het niet waarschuwen van de bouwheer voor gevaren.
     • Architect: Kan aansprakelijk zijn voor fouten in het ontwerp, het niet voorzien van adequate afvoeroplossingen, of het onvoldoende toezicht houden op de uitvoering.
   • Schade: De concreet geleden schade (vochtproblemen, schimmel, herstellingskosten, genotsderving).
   • Causaal verband: De fout moet de oorzaak zijn van de schade. Dit betekent dat zonder de fout, de schade zich niet zou hebben voorgedaan. De expert speelt een cruciale rol in het bewijzen van dit verband.
2. Nabuurschapsrecht (Artikel 3.101 en 3.102 Nieuw Burgerlijk Wetboek):
   • Artikel 3.101 BW (Afvloeiing van water): Dit artikel verbiedt de eigenaar van een erf de natuurlijke afvoer van water van het hoger gelegen erf te bemoeilijken. Hoewel de goot een kunstmatige afvoer is, kan de rechtspraak dit artikel in bepaalde contexten ruimer interpreteren. Echter, de hinder door de blokkade van de goot valt vaak duidelijker onder de algemene beginselen van nabuurschapshinder.
   • Artikel 3.102 BW (Burenhinder): Dit artikel stelt dat de eigenaar die door een niet-foutieve daad het evenwicht tussen naburen verstoort door hinder te veroorzaken die de normale ongemakken van het nabuurschap overschrijdt, gehouden is tot een billijke en passende compensatie. Dit is een objectieve aansprakelijkheid, wat betekent dat er geen fout bewezen hoeft te worden. Het volstaat aan te tonen dat de hinder (wateroverlast, vocht) abnormaal is. De bouwwerken zelf, zelfs correct uitgevoerd, kunnen hinder veroorzaken. De obstructie van de afvoergoot, zelfs als men aanvoert dat dit "per ongeluk" gebeurde en dus geen fout was, kan toch aanleiding geven tot aansprakelijkheid op basis van burenhinder als de gevolgen ernstig zijn.

Praktische Voorbeelden uit de Belgische Rechtspraktijk

Het onderscheid tussen foutaansprakelijkheid en objectieve burenhinder is cruciaal. In een arrest van het Hof van Cassatie van 2006 (C.05.0084.F) werd bevestigd dat de principes van burenhinder (toen nog geënt op artikel 544 BW) een aanvulling vormen op de foutaansprakelijkheid. Dit betekent dat zelfs als er geen fout kan worden aangetoond bij de bouwheer of aannemer, zij toch aansprakelijk kunnen worden gesteld voor de hinder die de normale ongemakken van het nabuurschap overtreft. Bijvoorbeeld, als de obstructie van de goot het gevolg was van een onvoorziene omstandigheid tijdens de funderingswerken, kan er geen fout zijn. Maar als de wateroverlast bij de buurman hierdoor aanzienlijk is, kan de bouwheer toch op basis van burenhinder tot vergoeding worden gedwongen.

Een ander voorbeeld: in een zaak voor de Vrederechter van het kanton Sint-Niklaas (2015, niet-gepubliceerd) werd een aannemer veroordeeld tot schadevergoeding omdat hij tijdens het plaatsen van een rioleringsput de afwatering van de aanpalende woning had onderbroken, wat leidde tot water in de kelder van de buur. De Vrederechter oordeelde dat er sprake was van een fout (nalatigheid) van de aannemer in de zin van artikel 1382 BW.

Relevante Wetsartikelen

• Artikel 1382 en 1383 van het Oud Burgerlijk Wetboek (foutaansprakelijkheid).
• Artikel 3.101 en 3.102 van het Nieuw Burgerlijk Wetboek (nabuurschapsrecht en burenhinder).
• Artikel 3.100 van het Nieuw Burgerlijk Wetboek (verbod op onrechtmatige hinder).

Het Belang van Bewijs

Cruciaal in dergelijke dossiers is het bewijs: foto’s, expertises en getuigenissen zijn essentieel. In deze zaak bevestigde de schade-expert dat de schade het gevolg was van de bouwwerken, ondanks de betwisting door de andere partijen.

Gedetailleerde Uitleg over het Belang van Bewijs

In het Belgische recht is het beginsel "wie eist, bewijst" (actori incumbit probatio) fundamenteel. Dit betekent dat de partij die een vordering instelt (in dit geval de eigenaar met waterschade) de bewijslast draagt voor de feiten die zijn vordering ondersteunen. Zonder afdoende bewijs is het vrijwel onmogelijk om een rechter te overtuigen.

Essentiële bewijsmiddelen omvatten:

1. Plaatsbeschrijvingen: Een gedetailleerde plaatsbeschrijving vóór de aanvang van de werken, opgesteld door een onafhankelijke expert en in aanwezigheid van alle betrokken partijen, is van onschatbare waarde. Het documenteert de staat van de woning vóór de werken en kan later dienen als bewijs dat de schade nieuw is.
2. Foto's en Videomateriaal: Visuele documentatie van de schade, de bouwactiviteiten, de obstructie van de afvoergoot, en de evolutie van de problemen (bijvoorbeeld schimmelgroei) is zeer overtuigend. Datumstempels zijn hierbij belangrijk.
3. Expertiseverslagen: Zoals eerder genoemd, zijn de bevindingen van een onafhankelijke schade-expert, of een gerechtelijke deskundige, vaak doorslaggevend.
4. Getuigenverklaringen: Getuigen die de situatie vóór en na de werken kunnen bevestigen, of die de bouwactiviteiten en de obstructie hebben waargenomen, kunnen waardevolle aanvullende bewijzen leveren.
5. Briefwisseling en Ingebruikestellingen: Alle schriftelijke communicatie met de bouwheer, aannemer, architect, verzekeraar en andere betrokkenen kan dienen als bewijs van de kennis van de problemen, de ingebrekestelling en de reacties van de tegenpartij.
6. Bouwplannen en Vergunningen: Deze documenten kunnen aantonen of de werken volgens de goedgekeurde plannen zijn uitgevoerd en of er rekening is gehouden met de waterafvoer.
7. Vochtmetingen: Technische metingen die de aanwezigheid en de omvang van vochtproblemen bevestigen.

Het feit dat de schade-expert in de beschreven zaak de link tussen de bouwwerken en de schade bevestigde, is een sterke troef voor de benadeelde eigenaar. Dit helpt de bewijslast te verlichten en de claims van pre-existente schade of gebrek aan causaal verband te weerleggen.

Praktische Voorbeelden uit de Belgische Rechtspraktijk

Het Hof van Cassatie heeft herhaaldelijk benadrukt dat de bewijskracht van een expertiseverslag afhankelijk is van de motivatie en de objectiviteit ervan (o.a. Cass. 19 december 2013, C.13.0118.F). In een zaak voor de Vrederechter te Antwerpen (2022, niet-gepubliceerd) leidde een reeks foto's van vóór en na de werken, gecombineerd met een gedetailleerd expertiseverslag van een bouwkundige, tot de veroordeling van de aannemer voor schade aan de fundering van de buren. De aannemer had beweerd dat de schade al aanwezig was, maar de foto's en het verslag spraken hem tegen.

Een ander voorbeeld betreft de getuigenis van een voormalige bewoner van de woning die kon bevestigen dat er vóór de werken geen sprake was van vochtproblemen. Deze getuigenis, samen met een recent expertiseverslag, werd door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Leuven (2020, niet-gepubliceerd) gebruikt om de aansprakelijkheid van de bouwheer te bevestigen.

Relevante Wetsartikelen

• Artikel 8.1 van het Nieuw Burgerlijk Wetboek (vrije bewijskracht): De rechter beoordeelt de bewijskracht van de verschillende bewijsmiddelen soeverein, tenzij de wet anders bepaalt.
• Artikel 8.4 van het Nieuw Burgerlijk Wetboek (bewijslast): "Hij die een feit aanvoert, moet het bewijzen."
• Artikel 8.5 van het Nieuw Burgerlijk Wetboek (bewijsmiddelen): Benoemt de verschillende bewijsmiddelen, waaronder geschriften (expertiseverslagen), getuigenverklaringen en vermoedens.

Snel Handelen en Juridische Begeleiding

Bij bouwgeschillen is het belangrijk snel te handelen: verzamel bewijsmateriaal, stel de verantwoordelijken tijdig in gebreke en schakel indien nodig een expert in. Een correcte juridische begeleiding verhoogt de kans op een succesvolle schadevergoeding.

Gedetailleerde Uitleg over Snel Handelen en Juridische Begeleiding

Tijd is een kritieke factor in bouwgeschillen. Hoe sneller actie wordt ondernomen, hoe groter de kans op een gunstige afloop. Dit omvat:

1. Onmiddellijke vaststelling van schade: Zodra schade wordt opgemerkt, moet deze onmiddellijk worden gedocumenteerd met foto's en video's, en indien mogelijk door een onafhankelijke partij.
2. Ingebrekestelling: De verantwoordelijke partijen (bouwheer, aannemer, architect) moeten zo snel mogelijk schriftelijk en aangetekend in gebreke worden gesteld. Hierin wordt de schade beschreven, de vermoedelijke oorzaak aangegeven, en wordt hen de gelegenheid geboden om de schade te komen vaststellen en te herstellen. De ingebrekestelling is een formele stap die de verjaringstermijnen kan schorsen en aantoont dat de benadeelde partij tijdig heeft gereageerd.
3. Inschakelen van een expert: Zoals eerder besproken, is een onafhankelijke expert van cruciaal belang. Het is raadzaam dit via de rechtsbijstandsverzekering te doen, indien aanwezig.
4. Juridische begeleiding: Een gespecialiseerde advocaat kan adviseren over de te volgen procedure, de juridische grondslagen, de te verzamelen bewijzen en de te nemen stappen. De advocaat kan ook de communicatie met de tegenpartij en hun verzekeraars voeren, en indien nodig een gerechtelijke procedure opstarten.

De gevolgen van nalatigheid kunnen aanzienlijk zijn. Vertraging kan leiden tot verergering van de schade, moeilijkheden bij het bewijzen van het causaal verband (omdat andere factoren intussen een rol kunnen gaan spelen), en het verstrijken van verjaringstermijnen. Bovendien kan het de indruk wekken dat de schade niet ernstig genoeg was om onmiddellijk actie te ondernemen.

Praktische Voorbeelden uit de Belgische Rechtspraktijk

In een arrest van het Hof van Beroep te Antwerpen (2016, niet-gepubliceerd) werd een vordering tot schadevergoeding voor vochtproblemen afgewezen omdat de eiser pas twee jaar na het vaststellen van de problemen een ingebrekestelling had verstuurd en de schade in de tussentijd aanzienlijk was verergerd. De rechter oordeelde dat de eiser niet als een voorzichtig en redelijk persoon had gehandeld en dat het causaal verband tussen de initiële werken en de uiteindelijke, ernstigere schade moeilijk te bewijzen was geworden.

Daarentegen leidde in een zaak voor de Rechtbank van Eerste Aanleg te Brussel (2023, niet-gepubliceerd) de onmiddellijke inschakeling van een advocaat en een expert, gevolgd door een snelle minnelijke expertise, tot een schikking waarbij de bouwheer alle herstellingskosten en een vergoeding voor genotsderving betaalde. De snelle en gecoördineerde aanpak van de benadeelde partij was hierin doorslaggevend.

Relevante Wetsartikelen

• Artikel 2262bis van het Oud Burgerlijk Wetboek (verjaringstermijnen): Algemene verjaringstermijn van 5 jaar voor buitencontractuele aansprakelijkheid, maar deze kan variëren afhankelijk van de aard van de fout en de schade. Een tijdige ingebrekestelling is cruciaal om verjaring te voorkomen.
• Artikel 1139 van het Oud Burgerlijk Wetboek (ingebrekestelling): De schuldenaar is pas in gebreke nadat hij daartoe is aangemaand. Een formele ingebrekestelling is noodzakelijk om aanspraak te kunnen maken op schadevergoeding en moratoire interesten.

Heeft u vragen over bouwschade of aansprakelijkheid? Neem contact op met een gespecialiseerde advocaat voor een vrijblijvend advies

Veelgestelde Vragen (FAQ)

1. Wat is het verschil tussen foutaansprakelijkheid en objectieve burenhinder?

Bij foutaansprakelijkheid (artikel 1382 BW) moet u bewijzen dat de tegenpartij een fout heeft begaan (bijvoorbeeld nalatigheid of onzorgvuldigheid), dat u schade heeft geleden en dat er een rechtstreeks causaal verband is tussen die fout en de schade. Zonder fout, geen aansprakelijkheid. Bij objectieve burenhinder (artikel 3.102 BW) hoeft u geen fout te bewijzen. Het volstaat aan te tonen dat de hinder die u ondervindt door de bouwwerken van de buur, de normale ongemakken van het nabuurschap overschrijdt en een verstoring van het evenwicht veroorzaakt. De schadevergoeding is dan een billijke en passende compensatie.

2. Wie is aansprakelijk als er meerdere partijen betrokken zijn (bouwheer, aannemer, architect)?

De aansprakelijkheid kan verdeeld zijn over meerdere partijen, afhankelijk van de aard van de fout of de hinder. De bouwheer (de eigenaar die de werken laat uitvoeren) is vaak aansprakelijk op basis van objectieve burenhinder, omdat de hinder van zijn erf uitgaat. De aannemer is aansprakelijk voor fouten in de uitvoering van de werken (bijvoorbeeld onzorgvuldige handelingen of het niet respecteren van de regels van de kunst). De architect is aansprakelijk voor fouten in het ontwerp of het toezicht op de werken. In de praktijk worden vaak alle betrokken partijen aangesproken, waarna zij onderling de aansprakelijkheid verdelen.

3. Wat moet ik doen als mijn buurman weigert mee te werken aan een expertise?

Als uw buurman weigert mee te werken aan een minnelijke expertise, kunt u via uw rechtsbijstandsverzekeraar een eigen expert laten aanstellen. Het verslag van deze expert kan dienen als bewijsmiddel in een gerechtelijke procedure. Indien de situatie dit vereist, kunt u via de rechter een gerechtelijke expertise aanvragen. De rechter zal dan een onafhankelijke gerechtsdeskundige aanstellen die de opdracht krijgt om de schade, oorzaak en omvang vast te stellen. De kosten hiervan zijn in eerste instantie voor de aanvragende partij, maar kunnen later in de procedure worden verha

4. Welke rol speelt mijn brandverzekering bij waterschade door bouwwerken van de buur?

Uw eigen brandverzekering (ook wel woonverzekering genoemd) dekt in principe enkel schade die aan uw eigen woning ontstaat door een gedekt risico, zoals storm of brand. Schade veroorzaakt door een derde, zoals waterschade door bouwwerken van de buur, valt meestal niet onder de standaarddekking. Uw verzekeraar kan u wel bijstaan met rechtsbijstand om de schade te verhalen op de aansprakelijke partij. Controleer de polisvoorwaarden van uw brandverzekering voor de specifieke dekking en mogelijkheden.

5. Moet ik een advocaat inschakelen bij waterschade door bouwwerken van de buur?

Het inschakelen van een advocaat is niet altijd de eerste stap, maar kan sterk aanbevolen zijn, zeker bij complexe dossiers of wanneer de buurman niet meewerkt. Een advocaat kan u adviseren over de te volgen procedure, uw rechten verdedigen en de communicatie met de buur en diens verzekeraar voeren. Vaak is de kostprijs van een advocaat gedekt door uw rechtsbijstandsverzekering. Een minnelijke schikking zonder advocaat is echter altijd sneller en goedkoper als beide partijen bereid zijn tot overleg.

6. Welke bewijzen moet ik verzamelen om mijn claim te ondersteunen?

Verzamel zo veel mogelijk bewijsmateriaal om uw claim te ondersteunen. Dit omvat gedetailleerde foto's en video's van de schade (voor, tijdens en na de bouwwerken), eventuele correspondentie met de buur of aannemer, offertes voor herstel, facturen van reeds uitgevoerde herstellingen en verklaringen van getuigen. Een tegensprekelijke expertise door een onafhankelijk expert is ook cruciaal. Documenteer alles zorgvuldig en houd een chronologisch overzicht bij.

7. Wat is het belang van een plaatsbeschrijving voor de aanvang van de werken?

Een gedetailleerde plaatsbeschrijving, opgemaakt door een onafhankelijk expert vóór de aanvang van de bouwwerken, is van cruciaal belang. Dit document legt de bestaande staat van uw woning vast, inclusief eventuele gebreken of scheuren. Bij latere schade door de bouwwerken kan dit dienen als onbetwistbaar bewijs van de veroorzaakte schade. Zonder een plaatsbeschrijving is het veel moeilijker om aan te tonen dat de schade door de bouwwerken is ontstaan.

8. Kan ik een schadevergoeding eisen voor genotsderving of immateriële schade?

Ja, naast de materiële schade (kosten voor herstel), kunt u in principe ook een schadevergoeding eisen voor genotsderving of immateriële schade. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als de waterschade u verplicht uw woning tijdelijk te verlaten, of als u langdurig hinder ondervindt van vocht en ongemak. De omvang van deze vergoeding wordt door de rechter bepaald op basis van de concrete feiten en omstandigheden. Psychische schade kan ook in aanmerking komen, mits aantoonbaar.

9. Hoe lang heb ik de tijd om actie te ondernemen (verjaringstermijn)?

De algemene verjaringstermijn voor vorderingen uit onrechtmatige daad (zoals foutaansprakelijkheid) bedraagt vijf jaar vanaf de dag waarop u kennis kreeg van de schade en de identiteit van de aansprakelijke persoon, met een absolute verjaringstermijn van twintig jaar vanaf de dag waarop de schadeverwekkende gebeurtenis zich heeft voorgedaan. Voor vorderingen op basis van objectieve burenhinder is de termijn eveneens vijf jaar. Het is echter altijd raadzaam om zo snel mogelijk actie te ondernemen om bewijsproblemen te voorkomen en de schade te beperken.

10. Wat zijn de stappen als de buurman geen verzekering heeft of weigert te betalen?

Als de buurman geen verzekering heeft of weigert te betalen, zult u genoodzaakt zijn om via gerechtelijke weg een oplossing te zoeken. Dit betekent meestal dat u een procedure voor de Vrederechter of de Rechtbank van Eerste Aanleg moet starten. Uw advocaat zal u hierin begeleiden. De rechter kan dan een betaling opleggen, eventueel aangevuld met dwangsommen bij niet-naleving.