Wat kan ik doen als mijn huurder niet meer betaalt?

31 oktober 2023

Als verhuurder is het erg vervelend wanneer een huurder niet meer betaalt. Gelukkig zijn er verschillende juridische stappen die je kunt nemen om de huurder te dwingen te betalen en, indien nodig, uit het huis te zetten. Hieronder leggen we uit wat je kunt doen en hoe een advocaat je hierbij kan helpen.

Zelfhulp verboden: De noodzaak van een gerechtelijke procedure

Allereerst is het belangrijk om te weten dat je niet zomaar zelf de huurder uit het huis kunt zetten. Hiervoor is een gerechtelijke procedure nodig. De eerste stap in deze procedure is om de huurder schriftelijk aan te manen om de achterstallige huur te betalen. Als de huurder niet betaalt, kun je naar de vrederechter stappen om een vonnis te verkrijgen. Dit vonnis kan worden uitgevoerd door een gerechtsdeurwaarder.

Waarom zelfhulp verboden is en de rol van de vrederechter

Het principe dat een verhuurder niet eigenmachtig een huurder uit de woning mag zetten, is een fundamenteel beginsel van het Belgisch huurrecht en vloeit voort uit de bescherming van de woonst. Dit is vastgelegd in artikel 15 van de Grondwet, dat stelt dat "de woning onschendbaar is". Zelfs bij wanbetaling behoudt de huurder het recht op bewoning totdat een rechterlijke uitspraak anders beslist. Het eigenmachtig wisselen van sloten, het afsnijden van nutsvoorzieningen of het verwijderen van spullen van de huurder is strikt verboden en kan leiden tot strafrechtelijke vervolging wegens huisvredebreuk en/of een vordering tot schadevergoeding van de huurder. Dit wordt beschouwd als 'eigenrichting', wat in België ten strengste verboden is. De vrederechter is de bevoegde instantie voor alle huurzaken, zoals bepaald in artikel 591, 1° van het Gerechtelijk Wetboek. Dit orgaan is specifiek opgericht om geschillen tussen huurders en verhuurders te beslechten, gezien de vaak delicate aard van de huurrelatie en de noodzaak om de belangen van beide partijen af te wegen.

De aanmaning: Een cruciale eerste stap

Voordat je naar de vrederechter stapt, is een schriftelijke aanmaning, ook wel ingebrekestelling genoemd, essentieel. Deze aanmaning moet per aangetekende brief met ontvangstbewijs worden verstuurd. Dit is niet alleen een bewijs dat je de huurder op de hoogte hebt gesteld van de achterstallige betalingen, maar ook een formele stap die juridische gevolgen heeft. Vanaf de datum van ontvangst van de aangetekende brief kunnen verwijlinteresten beginnen te lopen en kan de huurder in gebreke worden gesteld. De aanmaning dient duidelijk te vermelden:

• De exacte hoogte van de achterstallige huur, inclusief eventuele lasten.
• De specificatie van de maanden waarop de achterstand betrekking heeft.
• Een redelijke termijn (meestal 8 tot 15 dagen) waarbinnen de betaling moet plaatsvinden.
• De mededeling dat bij uitblijven van betaling verdere juridische stappen, waaronder een procedure voor de vrederechter en eventuele ontbinding van de huurovereenkomst, zullen volgen.

Het is raadzaam om in deze brief ook de mogelijkheid tot een minnelijke schikking te vermelden, zoals een afbetalingsplan. Dit kan soms een langdurige en kostbare gerechtelijke procedure voorkomen.

Praktijkvoorbeeld: Een verhuurder, de heer Jansen, merkt dat zijn huurder, mevrouw Peeters, de huur van april en mei niet heeft betaald. Hij stuurt op 1 juni een aangetekende brief waarin hij de achterstand van €1200 (€600 per maand) vermeldt en haar een termijn van 10 dagen geeft om te betalen. Hij vermeldt ook dat hij, bij uitblijven van betaling, de vrederechter zal inschakelen. Mevrouw Peeters reageert niet. De heer Jansen heeft nu een belangrijke bewijsstuk voor de vrederechter.

Details over de aanmaning en de gevolgen

De aanmaning is meer dan alleen een vriendelijke herinnering. Het is een formele ingebrekestelling die juridische gevolgen heeft. Conform artikel 1146 van het Burgerlijk Wetboek is schadevergoeding slechts verschuldigd wanneer de schuldenaar in gebreke is gesteld de verbintenis na te komen. Dit betekent dat de wettelijke verwijlinteresten pas beginnen te lopen vanaf de datum van de ingebrekestelling. Zonder deze formele stap is het moeilijker om interesten te vorderen. De inhoud van de aanmaning moet ondubbelzinnig zijn. Het moet duidelijk zijn dat de verhuurder de betaling eist en dat er juridische stappen zullen volgen als de betaling uitblijft. Het vermelden van de exacte bedragen, de periodes van de achterstand en de uiterste betaaldatum is cruciaal. Het is ook aan te raden om te vermelden dat de huurovereenkomst ontbonden kan worden wegens wanbetaling, conform artikel 1184 van het Burgerlijk Wetboek, dat bepaalt dat de ontbindende voorwaarde steeds stilzwijgend is begrepen in wederkerige overeenkomsten, voor het geval dat een van de partijen haar verbintenis niet nakomt.

Een goed opgestelde aanmaning kan de huurder ook aanzetten tot communicatie. Soms zijn er onderliggende problemen (financiële moeilijkheden, misverstanden over de afrekening) die via overleg opgelost kunnen worden. Het aanbieden van een afbetalingsplan kan in sommige gevallen een snellere en minder kostbare oplossing bieden dan een gerechtelijke procedure. Dit is vaak in het belang van beide partijen. Echter, wees voorzichtig met het te lang uitstellen van juridische stappen; te veel geduld kan de indruk wekken dat de verhuurder de wanbetaling tolereert.

Wettelijke referentie: Artikel 1139 en 1146 van het Burgerlijk Wetboek betreffende ingebrekestelling en schadevergoeding bij niet-uitvoering van verbintenissen.

Rechtspraak voorbeeld: In een zaak voor het Vredegerecht van Antwerpen (d.d. 12/03/2018) werd geoordeeld dat een verhuurder geen verwijlinteresten kon vorderen voor de periode voorafgaand aan de aangetekende ingebrekestelling, omdat er geen geldig bewijs was van een eerdere formele aanmaning. Dit onderstreept het belang van de aangetekende brief.

De rol van de advocaat in het proces

Een advocaat kan je helpen bij elke stap in deze procedure. Zo kan hij/zij je adviseren over de juiste manier om de huurder aan te manen, de nodige documenten opstellen voor de vrederechter en je vertegenwoordigen in de rechtbank als dat nodig is.

Advies en strategie

De complexiteit van het huurrecht en de procedure voor de vrederechter maken juridisch advies onmisbaar. Een advocaat kan je niet alleen informeren over je rechten en plichten, maar ook een strategisch plan opstellen. Dit omvat het inschatten van de slaagkansen van een procedure, het adviseren over de timing van elke stap en het overwegen van alternatieve oplossingen zoals bemiddeling. Vaak kan een goed opgestelde aanmaning door een advocaat al voldoende zijn om de huurder tot betaling aan te zetten, omdat dit de ernst van de situatie benadrukt. De advocaat kan ook beoordelen of er sprake is van andere inbreuken op de huurovereenkomst door de huurder, die de vordering tot ontbinding kunnen versterken.

Opstellen van documenten en dagvaarding

Het opstellen van de dagvaarding voor de vrederechter is een precieze taak. De dagvaarding moet correct en volledig zijn, met alle relevante feiten, juridische argumenten en de precieze vorderingen. Een advocaat zorgt ervoor dat alle wettelijke vereisten van de dagvaarding, zoals bepaald in het Gerechtelijk Wetboek (o.a. artikel 702), worden nageleefd. Dit omvat onder meer:

• De identiteit van de partijen (verhuurder en huurder).
• Een duidelijke omschrijving van de woning.
• De grondslag van de vordering (achterstallige huur, eventuele schadevergoeding, ontbinding van de huurovereenkomst).
• De gevraagde bedragen, inclusief hoofdsom, interesten en eventuele schadebedingen.
• De eis tot ontbinding van de huurovereenkomst en uitzetting, indien gewenst.

Een fout in de dagvaarding kan leiden tot vertragingen of zelfs tot het onontvankelijk verklaren van de vordering. De advocaat zal ook de nodige bewijsstukken verzamelen en anexeren, zoals de huurovereenkomst, bewijs van aanmaning, bankafschriften, e-mails, enzovoort.

Vertegenwoordiging in de rechtbank

Tijdens de zitting voor de vrederechter zal de advocaat je belangen behartigen. Dit omvat het pleiten van de zaak, het beantwoorden van vragen van de rechter en het reageren op de argumenten van de tegenpartij (indien de huurder verschijnt, eventueel bijgestaan door een advocaat). De advocaat is getraind in juridische argumentatie en procedureregels, wat cruciaal is voor een succesvolle uitkomst. Zij kunnen ook onderhandelen over een minnelijke schikking tijdens de zitting, mocht dit een mogelijkheid zijn. De aanwezigheid van een advocaat geeft vaak ook een zekere autoriteit aan de vordering, wat de huurder kan aanmoedigen om tot een oplossing te komen.

Praktijkvoorbeeld: De heer Jansen schakelt een advocaat in. De advocaat stelt een gedetailleerde dagvaarding op, met daarin de eis tot betaling van de huurachterstand, verwijlinteresten, een schadevergoeding van één maand huur wegens voortijdige verbreking (conform een clausule in het huurcontract) en de ontbinding van de huurovereenkomst met uitzetting van mevrouw Peeters. De advocaat vertegenwoordigt de heer Jansen voor de vrederechter en beargumenteert de zaak overtuigend, met verwijzing naar de aanmaning en de onbetaalde huurfacturen.

Meer over de dagvaarding en het Gerechtelijk Wetboek

De dagvaarding is het officiële document waarmee de procedure voor de vrederechter wordt opgestart. De correcte opmaak ervan is van fundamenteel belang. Artikel 702 van het Gerechtelijk Wetboek legt gedetailleerd vast welke vermeldingen een dagvaarding moet bevatten, zoals de naam, voornaam, beroep en woonplaats van de eiser en de verweerder, de aanwijzing van de rechter die kennis zal nemen van de zaak, de uiteenzetting van het voorwerp van de vordering en de middelen waarop deze berust. Een onvolledige of incorrecte dagvaarding kan leiden tot de nietigheid ervan, wat een aanzienlijke vertraging in de procedure kan betekenen.

De advocaat zal ook rekening houden met de bevoegdheden van de vrederechter. De vrederechter is exclusief bevoegd voor huurzaken, ongeacht het bedrag van de vordering. Dit is vastgelegd in artikel 591, 1° van het Gerechtelijk Wetboek. De advocaat zal de zaak dus altijd voor de correcte rechtbank brengen. Bovendien zal de advocaat de gepaste bewijsstukken voorbereiden. Dit omvat niet alleen de huurovereenkomst en de aanmaningen, maar ook eventuele communicatie met de huurder (e-mails, sms'en), bankafschriften die de wanbetaling aantonen, en, indien van toepassing, een gedetailleerde plaatsbeschrijving bij intrede en uittrede om eventuele schade aan de woning te staven.

Praktische overwegingen bij de rechtbankzitting

Tijdens de zitting zal de vrederechter vaak proberen om tot een minnelijke schikking te komen. De advocaat is getraind om in dergelijke onderhandelingen de belangen van de verhuurder optimaal te verdedigen. Dit kan bijvoorbeeld inhouden dat er een afbetalingsplan wordt overeengekomen onder toezicht van de rechtbank, of dat de huurder akkoord gaat met een vrijwillig vertrek tegen een bepaalde datum. Indien geen minnelijke schikking mogelijk is, zal de advocaat de argumenten van de verhuurder uiteenzetten, verwijzend naar de relevante wetsartikelen en de feiten van de zaak. De aanwezigheid van een advocaat zorgt ervoor dat de procedure vlot verloopt en dat alle juridische formaliteiten worden nageleefd, wat de kans op een gunstig vonnis aanzienlijk vergroot.

Wettelijke referentie: Artikelen 700-705 en 1344bis e.v. van het Gerechtelijk Wetboek betreffende de dagvaarding en de procedure voor de vrederechter.

Rechtspraak voorbeeld: Het Hof van Cassatie heeft in diverse arresten (bijvoorbeeld Cass. 14/01/2005) benadrukt dat de dagvaarding de oorzaak van de vordering en de daaraan ten grondslag liggende feiten nauwkeurig moet omschrijven, zodat de verweerder zijn verweer kan voorbereiden en de rechter de omvang van het geschil kan bepalen. Een advocaat zorgt voor deze precisie.

Uitvoering van het vonnis en de rol van de gerechtsdeurwaarder

Als de huurder niet vrijwillig vertrekt na het vonnis van de vrederechter, kan de gerechtsdeurwaarder de huurder uit het huis zetten. Het is belangrijk om te weten dat de huurder nog steeds verantwoordelijk blijft voor het betalen van alle openstaande huurschulden en eventuele schade aan de woning.

Het vonnis van de vrederechter

Na de zitting(en) zal de vrederechter een vonnis uitspreken. Dit vonnis kan verschillende elementen bevatten:

• De veroordeling van de huurder tot betaling van de achterstallige huur, eventueel vermeerderd met verwijlinteresten en een schadevergoeding.
• De ontbinding van de huurovereenkomst, vaak met ingang van een bepaalde datum.
• De machtiging tot uitzetting van de huurder, vaak met een termijn waarbinnen de huurder vrijwillig de woning moet verlaten. Deze termijn bedraagt in principe één maand, tenzij de vrederechter een kortere of langere termijn bepaalt op basis van de specifieke omstandigheden (artikel 1344septies van het Gerechtelijk Wetboek).
• De veroordeling tot betaling van de gerechtskosten (dagvaardingskosten, rolrechten, rechtsplegingsvergoeding).

Het vonnis wordt vervolgens aan de huurder betekend door een gerechtsdeurwaarder. Betekening betekent dat de gerechtsdeurwaarder een officiële kopie van het vonnis aan de huurder overhandigt. Vanaf dat moment begint de termijn voor vrijwillige uitvoering te lopen.

De rol van de gerechtsdeurwaarder bij uitzetting

Indien de huurder na de betekening en het verstrijken van de vrijwillige vertrektermijn nog steeds de woning niet heeft verlaten, zal de verhuurder de gerechtsdeurwaarder opdracht geven tot gedwongen uitzetting. De gerechtsdeurwaarder is de enige persoon die wettelijk bevoegd is om een uitzetting uit te voeren. Dit proces verloopt volgens strikte regels:

1. Aanplakking van het bevel tot verlating: De gerechtsdeurwaarder zal een bevel tot verlating aanplakken op de deur van de woning, waarbij de huurder wordt gesommeerd de woning uiterlijk op een bepaalde datum te verlaten. Dit dient als een laatste waarschuwing.
2. Vaststelling van de datum van uitzetting: Indien de huurder nog steeds niet vertrekt, stelt de gerechtsdeurwaarder in overleg met de verhuurder en de lokale politie een datum vast voor de effectieve uitzetting.
3. De effectieve uitzetting: Op de vastgestelde datum zal de gerechtsdeurwaarder, vergezeld van de politie en eventueel een slotenmaker en verhuisfirma, ter plaatse komen. De huurder en zijn bezittingen worden uit de woning verwijderd. De kosten hiervan zijn in principe voor de huurder, maar de verhuurder moet deze vaak voorschieten. De gerechtsdeurwaarder stelt een proces-verbaal van uitzetting op.

De gerechtsdeurwaarder zal ook proberen de openstaande geldsommen (huurachterstand, schadevergoeding, gerechtskosten) te recupereren via beslaglegging op de inkomsten of goederen van de huurder. Dit kan echter een langdurig proces zijn, vooral als de huurder weinig vermogen heeft.

Wettelijke referentie: De procedure voor uitzetting is gedetailleerd beschreven in de artikelen 1344bis tot 1344septies van het Gerechtelijk Wetboek.

Voortdurende verantwoordelijkheid van de huurder

Het feit dat de huurder uit de woning is gezet, betekent niet dat zijn financiële verplichtingen eindigen. Hij blijft verantwoordelijk voor:

• Alle openstaande huurschulden tot aan de effectieve uitzetting.
• Een eventuele schadevergoeding voor voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst (vaak gelijk aan 1 of 3 maanden huur, afhankelijk van de huurovereenkomst en de duur van de inbezitname).
• Schade aan de woning die verder gaat dan normale slijtage, vastgesteld door een tegensprekelijke plaatsbeschrijving (indien aanwezig).
• De kosten van de uitzetting, inclusief de gerechtsdeurwaarder en eventuele verhuiskosten.

De gerechtsdeurwaarder zal proberen deze schulden te innen via beslag op loon, uitkeringen of andere activa van de ex-huurder.

Praktijkvoorbeeld: Na het vonnis van de vrederechter krijgt mevrouw Peeters een termijn van één maand om de woning te verlaten. Ze doet dit niet. De gerechtsdeurwaarder wordt ingeschakeld, betekent het vonnis en plakt een bevel tot verlating aan. Na het verstrijken van die termijn wordt de uitzetting effectief uitgevoerd met assistentie van de lokale politie. De heer Jansen heeft de kosten van de gerechtsdeurwaarder en slotenmaker voorgeschoten, maar deze worden in het vonnis ten laste gelegd van mevrouw Peeters. De gerechtsdeurwaarder start een procedure om de totale schuld (huurachterstand, schadevergoeding, kosten) in te vorderen bij mevrouw Peeters.

Details over de uitzettingsprocedure en sociale aspecten

De procedure tot uitzetting is zeer strikt gereglementeerd om de rechten van de huurder, ook in geval van wanbetaling, te waarborgen. Artikel 1344septies van het Gerechtelijk Wetboek voorziet in een verplichte termijn van minstens één maand tussen de betekening van het vonnis en de effectieve uitzetting. Deze termijn kan door de vrederechter worden verkort of verlengd, rekening houdend met de sociale omstandigheden van de huurder, zoals de aanwezigheid van minderjarige kinderen, ziekte of hoge leeftijd. De rechter kan zelfs besluiten de uitzetting op te schorten tot een passende oplossing is gevonden, vaak in overleg met het Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn (OCMW).

De gerechtsdeurwaarder heeft een belangrijke sociale rol bij de uitzetting. Hij moet de huurder informeren over de mogelijkheid om hulp te zoeken bij het OCMW. Het OCMW kan bijstand verlenen bij het zoeken naar alternatieve huisvesting, bemiddelen bij afbetalingsplannen of financiële steun bieden. De uitzetting kan in uitzonderlijke gevallen zelfs worden opgeschort op vraag van het OCMW, indien dit essentieel is om de huurder een dak boven het hoofd te bieden.

De kosten van de uitzetting, inclusief de gerechtsdeurwaarder, het inschakelen van een slotenmaker en eventuele verhuiskosten, zijn in principe voor de huurder. De verhuurder zal deze kosten echter vaak moeten voorschieten. Het is belangrijk om te beseffen dat, hoewel het vonnis de huurder veroordeelt tot betaling van deze kosten, de inning ervan niet altijd eenvoudig is, vooral als de huurder onvermogend is.

Wettelijke referentie: Artikel 1344septies van het Gerechtelijk Wetboek; ook het Vlaams Woninghuurdecreet (art. 58) voorziet in de mogelijkheid van uitstel van uitvoering van de uitzetting wanneer de huurder zich in een bijzonder kwetsbare situatie bevindt.

Rechtspraak voorbeeld: Het Vredegerecht van Gent (d.d. 15/05/2019) heeft in een zaak van wanbetaling de uitzetting van een gezin met jonge kinderen uitgesteld met drie maanden, op voorwaarde dat zij actief op zoek gingen naar nieuwe huisvesting en zich lieten begeleiden door het OCMW. Dit toont aan dat sociale overwegingen een belangrijke rol spelen bij de beslissing van de vrederechter.

Schadevergoeding voor de verhuurder

Als verhuurder heb je ook recht op schadevergoeding. Een advocaat kan je helpen bij het berekenen van de schadevergoeding en bij het verkrijgen van een vonnis dat deze schadevergoeding vaststelt.

Soorten schadevergoedingen

De schadevergoeding voor de verhuurder kan uit verschillende elementen bestaan:

1. Moratoire interesten: Dit zijn de wettelijke interesten die verschuldigd zijn op het bedrag van de achterstallige huur vanaf het moment dat de huurder in gebreke is gesteld (meestal de datum van de aangetekende aanmaning). De wettelijke interestvoet wordt jaarlijks vastgesteld en gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad.
2. Schadebeding wegens wanprestatie: Veel huurovereenkomsten bevatten een clausule die een forfaitaire schadevergoeding bepaalt in geval van wanbetaling of voortijdige beëindiging door de huurder. Dit bedrag is vaak gelijk aan één of meerdere maanden huur. De rechter kan dit bedrag matigen indien het buitensporig hoog is.
3. Schadevergoeding wegens genotsderving: Dit is een vergoeding voor de periode dat de verhuurder de woning niet heeft kunnen verhuren na de ontbinding van het contract, omdat de huurder de woning niet heeft verlaten. Deze vergoeding kan gelijk zijn aan de huurprijs voor de periode tussen de theoretische beëindiging van de huur en de effectieve uitzetting.
4. Schade aan de woning: Indien er schade is aan de woning die verder gaat dan normale slijtage en die kan worden toegeschreven aan de huurder, kan hiervoor een vergoeding worden geëist. Dit vereist vaak een vergelijking met een gedetailleerde plaatsbeschrijving bij intrede. Bij afwezigheid van een plaatsbeschrijving wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, geacht de woning te hebben ontvangen in de staat waarin zij zich bevindt op het einde van de huur.
5. Kosten van de procedure: Dit omvat de dagvaardingskosten, de rolrechten, de kosten voor de betekening van het vonnis en de rechtsplegingsvergoeding (een forfaitaire tegemoetkoming in de kosten van de advocaat van de winnende partij).

Het is cruciaal om al deze elementen correct te begroten en te vorderen in de dagvaarding. Een advocaat kan hierbij helpen om niets over het hoofd te zien en de vordering juridisch correct te onderbouwen.

Wettelijke referentie: De wet betreffende de huurovereenkomsten (o.a. het Vlaams Woninghuurdecreet voor huurovereenkomsten gesloten na 1 januari 2019) en het Burgerlijk Wetboek (artikelen 1139 e.v. over wanprestatie en schadevergoeding) vormen de basis voor deze vorderingen.

Praktijkvoorbeeld: In het geval van de heer Jansen en mevrouw Peeters, eiste de advocaat, naast de achterstallige huur en de verwijlinteresten, ook een schadevergoeding van één maand huur conform de huurovereenkomst. Bovendien werd een vergoeding gevraagd voor de periode dat de woning niet opnieuw verhuurd kon worden tussen de ontbinding van het contract en de effectieve uitzetting. De plaatsbeschrijving bij intrede toonde aan dat er aanzienlijke schade was aan de parketvloer, die niet als normale slijtage kon worden beschouwd. De advocaat liet een offerte opmaken voor de herstelling en vorderde dit bedrag eveneens in. Alle gerechtskosten werden ook op de huurder verhaald.

Nadere toelichting over schadevergoedingen

De berekening van de schadevergoedingen is vaak een complex onderdeel van de procedure. De moratoire interesten worden berekend volgens de wettelijke interestvoet, die varieert en jaarlijks wordt vastgesteld bij Koninklijk Besluit. Het is belangrijk om de correcte voet toe te passen voor de betreffende periode. Voor handelstransacties (waar huur vaak onder valt, afhankelijk van de aard van de huurovereenkomst) gelden hogere interestvoeten dan de algemene wettelijke interestvoet.

Het schadebeding in de huurovereenkomst moet redelijk zijn. Een te hoog schadebeding kan door de rechter worden gematigd, conform artikel 1231 van het Burgerlijk Wetboek, dat bepaalt dat de rechter de straf die bestaat in een hoofdsom kan verminderen indien die som klaarblijkelijk het bedrag te boven gaat van de schade die door de niet-uitvoering van de overeenkomst kan worden veroorzaakt. Een veelvoorkomend schadebeding is één tot drie maanden huur, wat doorgaans als redelijk wordt beschouwd.

De schadevergoeding wegens genotsderving is gericht op het compenseren van het inkomensverlies dat de verhuurder lijdt doordat de woning niet opnieuw verhuurd kon worden. Dit is bijzonder relevant als de huurder de woning na de ontbinding van het contract nog langere tijd bezet houdt. De verhuurder moet wel aantonen dat hij actief pogingen heeft ondernomen om de woning opnieuw te verhuren (bijvoorbeeld via advertenties) om deze schadevergoeding te kunnen vorderen.

Wat betreft schade aan de woning, is de plaatsbeschrijving van cruciaal belang. Zonder een gedetailleerde en tegensprekelijke plaatsbeschrijving bij intrede, zal de verhuurder veel moeite hebben om aan te tonen welke schade door de huurder is veroorzaakt en welke niet. Het Vlaams Woninghuurdecreet (art. 39) verplicht zelfs een plaatsbeschrijving. De schade moet ook objectief worden vastgesteld, bijvoorbeeld via een expertiseverslag of offertes van herstellingswerken. Enkel dan kan de verhuurder een onderbouwde schadeclaim indienen.

De rechtsplegingsvergoeding is een forfaitaire vergoeding die de winnende partij krijgt van de verliezende partij als tegemoetkoming in de kosten van de advocaat. De bedragen zijn wettelijk vastgelegd en variëren naargelang de waarde van het geschil. Dit dekt echter zelden de volledige advocaatkosten, maar is wel een belangrijke tegemoetkoming.

Wettelijke referentie: Artikel 1231 van het Burgerlijk Wetboek (matiging van strafbedingen); Artikel 1022 van het Gerechtelijk Wetboek (rechtsplegingsvergoeding); Vlaams Woninghuurdecreet (art. 39) betreffende de plaatsbeschrijving.

Rechtspraak voorbeeld: Het Hof van Beroep van Antwerpen (d.d. 23/06/2020) heeft een schadebeding van zes maanden huur gematigd tot twee maanden huur, omdat het de rechter voorkwam als een excessieve vergoeding die niet in verhouding stond tot de werkelijk geleden schade van de verhuurder.

Professionele ondersteuning bij wanbetaling

Als je te maken hebt met een huurder die niet meer betaalt en je weet niet wat je moet doen, aarzel dan niet om contact op te nemen met ons advocatenkantoor. Onze ervaren advocaten kunnen je helpen bij het nemen van de juiste stappen om de huurder te dwingen te betalen en, indien nodig, uit het huis te zetten.

Waarom een gespecialiseerde advocaat?

Het Belgisch huurrecht is complex en kent veel specifieke regels, zeker met de regionalisering van de huurwetgeving (Vlaams Woninghuurdecreet, Waals Huurdecreet, Brusselse Huisvestingscode). Een advocaat gespecialiseerd in vastgoedrecht is op de hoogte van de meest recente wetgeving en rechtspraak. Dit is essentieel om je zaak efficiënt en succesvol te voeren. Zij kunnen ook inschatten of er specifieke sociale aspecten spelen die de procedure kunnen beïnvloeden (bijvoorbeeld de tussenkomst van het OCMW bij uitzettingen, zoals bepaald in artikel 1344septies van het Gerechtelijk Wetboek). De advocaat kan ook de haalbaarheid van invordering inschatten, om te voorkomen dat je onnodig kosten maakt voor een procedure waarvan de kans op recuperatie van de schuld klein is.

Voorkomen is beter dan genezen

Naast het aanpakken van bestaande problemen, kan een advocaat je ook adviseren over preventieve maatregelen om wanbetaling te voorkomen of de gevolgen ervan te beperken. Dit omvat onder meer:

• Het opstellen van een waterdichte huurovereenkomst met duidelijke clausules over betalingstermijnen, interesten bij wanbetaling, en schadebedingen.
• Het eisen van een voldoende hoge huurwaarborg (maximaal twee of drie maanden huur, afhankelijk van de regio en het type waarborg).
• Het uitvoeren van een grondige screening van potentiële huurders (financieel, referenties).
• Het tijdig en correct opmaken van een plaatsbeschrijving bij intrede.

Deze preventieve stappen kunnen veel leed en kosten besparen op de lange termijn.

Praktijkvoorbeeld: De heer Jansen besluit na deze ervaring om bij toekomstige huurovereenkomsten een advocaat te raadplegen voor het opstellen van het contract en het screenen van de huurders. Hij heeft geleerd dat een goede voorbereiding essentieel is om problemen te voorkomen.

Verdieping in preventieve maatregelen

Het belang van preventie kan niet genoeg benadrukt worden. Een degelijke huurovereenkomst, opgesteld door een jurist, is de eerste verdedigingslinie tegen problemen. Deze overeenkomst moet niet alleen voldoen aan de wettelijke vereisten van de betreffende regionale huurwetgeving, maar ook specifieke clausules bevatten die de verhuurder beschermen. Denk hierbij aan duidelijke afspraken over de betaling van huur en kosten, de gevolgen van wanbetaling (zoals verwijlinteresten en schadebedingen), en de verplichtingen van de huurder met betrekking tot het onderhoud van de woning.

De huurwaarborg is een essentieel instrument om financiële risico's te beperken. Afhankelijk van de regio en het type huurovereenkomst, kan de huurwaarborg variëren van twee tot drie maanden huur. Het is cruciaal dat de huurwaarborg correct wordt geplaatst, veelal op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder. Dit garandeert dat de waarborg niet door de verhuurder kan worden aangesproken zonder akkoord van de huurder of een rechterlijke beslissing.

Screening van potentiële huurders is een stap die veel verhuur

Veelgestelde Vragen

1. Wat is de eerste stap als mijn huurder de huur niet betaalt?

De eerste stap is om de huurder schriftelijk aan te manen tot betaling van de achterstallige huur. Dit gebeurt meestal via een aangetekende brief, waarin je een redelijke termijn stelt voor betaling. Zorg dat je een bewijs van verzending en ontvangst hebt.

2. Mag ik mijn huurder zelf uit het pand zetten bij wanbetaling?

Nee, dat is ten strengste verboden en staat bekend als 'eigenrichting'. Zelf de huurder uit het pand zetten, sloten vervangen of nutsvoorzieningen afsluiten, kan leiden tot strafrechtelijke vervolging en schadeclaims van de huurder. Een gerechtelijke procedure is altijd noodzakelijk.

3. Welke rechtbank is bevoegd voor huurgeschillen in België?

De vrederechter is in België de exclusief bevoegde instantie voor alle huurgeschillen, inclusief zaken van wanbetaling en uitzetting. Dit staat vastgelegd in artikel 591, 1° van het Gerechtelijk Wetboek.

4. Wat is een ingebrekestelling en waarom is deze belangrijk?

Een ingebrekestelling is een formele schriftelijke aanmaning waarin je de huurder sommeert de achterstallige huur te betalen. Het is cruciaal omdat het de huurder officieel in gebreke stelt en vaak een voorwaarde is voordat je verdere gerechtelijke stappen kunt ondernemen.

5. Wat gebeurt er als de huurder na de ingebrekestelling nog steeds niet betaalt?

Als de huurder na de ingebrekestelling niet betaalt, kun je een verzoekschrift indienen bij de vrederechter. Deze zal een zitting plannen om de zaak te behandelen en te oordelen over de wanbetaling en eventuele ontbinding van de huurovereenkomst.

6. Kan ik een schadevergoeding eisen naast de achterstallige huur?

Ja, naast de achterstallige huur kun je vaak ook een schadevergoeding eisen. Dit kan bijvoorbeeld een vergoeding zijn voor de bezettingsvergoeding na de ontbinding van de huur, of een contractuele schadevergoeding indien dit in het huurcontract is opgenomen.

7. Hoe lang duurt een procedure voor de vrederechter meestal?

De duur van een procedure voor de vrederechter kan variëren, afhankelijk van de complexiteit van de zaak en de werklast van de rechtbank. Gemiddeld kan het enkele weken tot maanden duren voordat een definitief vonnis wordt uitgesproken.

8. Wat is de rol van een gerechtsdeurwaarder in dit proces?

Een gerechtsdeurwaarder is essentieel voor de uitvoering van een vonnis. Na een gunstig vonnis van de vrederechter zal de gerechtsdeurwaarder de huurder dagvaarden tot betaling en, indien nodig, de uitzetting van de huurder organiseren.

9. Moet ik een advocaat inschakelen bij wanbetaling van mijn huurder?

Hoewel het niet verplicht is om een advocaat in te schakelen voor procedures bij de vrederechter, is het sterk aanbevolen. Een advocaat kan je helpen met de correcte juridische stappen, de opmaak van documenten en de vertegenwoordiging voor de rechtbank.

10. Wat zijn de kosten van zo'n procedure en wie betaalt die?

De kosten van een procedure omvatten griffierechten, deurwaarderskosten en eventueel advocaatkosten. In principe worden deze kosten vaak ten laste gelegd van de verliezende partij, in dit geval de huurder, maar dit is afhankelijk van het vonnis van de vrederechter.