Het verschil tussen recht van opstal en erfpacht

19 december 2023

Het recht van opstal en erfpacht zijn twee juridische concepten in Vlaanderen die betrekking hebben op het gebruik van onroerend goed. Hoewel ze enigszins vergelijkbaar zijn, zijn er belangrijke verschillen. In dit artikel leggen we het verschil uit tussen recht van opstal en erfpacht, geven we enkele voorbeelden en benadrukken we het belang van een deskundige advocaat om u te begeleiden bij vastgoedtransacties.

Voorbeeld: Een bedrijf wil een magazijn bouwen op grond die eigendom is van iemand anders. Ze kunnen een overeenkomst sluiten voor het recht van opstal, waardoor het bedrijf het magazijn mag bouwen en gebruiken voor een bepaalde tijd.

Praktisch voorbeeld: Opstalrecht in de stedelijke ontwikkeling

Stel, de stad Antwerpen wil een ondergrondse parking aanleggen onder een openbaar plein. De stad is eigenaar van de grond, maar besteedt de bouw en exploitatie van de parking uit aan een privébedrijf. In dit geval kan de stad een recht van opstal verlenen aan het privébedrijf. Het bedrijf wordt dan eigenaar van de ondergrondse constructie (de parking) gedurende de looptijd van het opstalrecht, terwijl de stad eigenaar blijft van de bovengrondse openbare ruimte. Dit stelt het bedrijf in staat om investeringen te doen in de bouw en exploitatie, wetende dat zij eigenaar zijn van de constructie. Na afloop van het opstalrecht, meestal na enkele decennia, wordt de parking eigendom van de stad. Dit is een veelvoorkomende constructie bij grotere infrastructuurprojecten of bij de aanleg van windturbines op landbouwgrond, waarbij de grondeigenaar niet de eigenaar wil worden van de dure installaties.

Juridische basis van het opstalrecht

Het recht van opstal is geregeld in Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek, meer specifiek in de artikelen 3.177 tot 3.187. Artikel 3.177 B.W. definieert het opstalrecht als een zakelijk gebruiksrecht dat het eigendomsrecht van gebouwen, werken of beplantingen op, boven of onder andermans grond verleent aan de opstalhouder. Het doorbreekt daarmee het principe van natrekking, waarbij alles wat op een grond gebouwd of geplant wordt, automatisch eigendom wordt van de grondeigenaar.

Belangrijk is de tijdelijkheid: een opstalrecht kan voor een maximale duur van 99 jaar worden gevestigd, of voor onbepaalde duur indien het door een overheid wordt gevestigd voor de realisatie van een project van algemeen nut. De maximale duur van 50 jaar zoals vermeld in de initiële tekst is gewijzigd met de invoering van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek op 1 september 2021.

Voorbeeld: Een ondernemer wil een restaurant openen op een stuk grond dat eigendom is van iemand anders. Ze kunnen een erfpachtovereenkomst aangaan waarbij de ondernemer de grond en het pand mag gebruiken voor een bepaalde tijd, in ruil voor een jaarlijkse vergoeding.

Praktisch voorbeeld: Erfpacht voor sociale woningbouw

Stel je voor dat een sociale huisvestingsmaatschappij in Gent grond in bezit heeft, maar niet over de financiële middelen beschikt om daarop zelf woningen te bouwen. Ze kan dan een erfpachtrecht verlenen aan een projectontwikkelaar die zich specialiseert in betaalbare woningen. De projectontwikkelaar krijgt het recht om de grond te gebruiken en daarop appartementen te bouwen en te exploiteren voor een periode van bijvoorbeeld 90 jaar. In ruil hiervoor betaalt de ontwikkelaar een jaarlijkse vergoeding (canon) aan de sociale huisvestingsmaatschappij. De bewoners van de appartementen huren dan indirect van de ontwikkelaar. Na afloop van de erfpachtperiode vallen de gebouwen terug aan de sociale huisvestingsmaatschappij, die dan over een volledig uitgebouwd wooncomplex beschikt. Dit model wordt vaak gebruikt om betaalbare huisvesting te stimuleren, omdat de initiële investering voor de ontwikkelaar lager is doordat de aankoop van de grond wegvalt.

Juridische basis van erfpacht

Erfpacht is geregeld in Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek, in de artikelen 3.167 tot 3.176. Artikel 3.167 B.W. definieert erfpacht als een zakelijk gebruiksrecht dat een vol en exclusief genot verleent van andermans onroerend goed, onder de verplichting een vergoeding te betalen aan de eigenaar in ruil. Dit genot omvat zowel de grond als de daarop aanwezige of nog te bouwen opstallen. De erfpachter kan de bestemming van het goed wijzigen, mits de waarde van het goed niet vermindert. De duur van erfpacht is wettelijk vastgelegd tussen minimaal 15 jaar en maximaal 99 jaar. De initiële vermelding van 27 jaar als minimum is ook hier gewijzigd met de inwerkingtreding van het nieuwe goederenrecht.

Het belangrijkste verschil tussen het recht van opstal en erfpacht is dat het recht van opstal zich richt op het bezit en gebruik van gebouwen en constructies op iemand anders zijn grond, terwijl erfpacht betrekking heeft op het gebruik van zowel de grond als de opstallen. In beide gevallen is het essentieel om juridisch advies in te winnen bij een ervaren advocaat om ervoor te zorgen dat de overeenkomsten correct worden opgesteld en dat uw belangen worden beschermd.

Diepgaande analyse van de verschillen

Eigendom vs. Gebruik

Het fundamentele verschil ligt in de eigendom: bij opstal heeft de opstalhouder de eigendom van de gebouwen of werken op andermans grond. De grondeigenaar en de eigenaar van de opstallen zijn verschillende personen. Bij erfpacht behoudt de grondeigenaar de eigendom van zowel de grond als de opstallen (als die er zijn). De erfpachter krijgt enkel een zeer uitgebreid gebruiks- en genotsrecht over het geheel. Hij mag de grond en de opstallen exploiteren en er de vruchten van plukken, maar hij wordt er geen eigenaar van. Dit onderscheid heeft verstrekkende gevolgen voor onder meer de financiering, de aansprakelijkheid en de waardebepaling van het onroerend goed.

Rechten en plichten

Recht van Opstal: De opstalhouder heeft het recht om gebouwen, constructies of beplantingen te plaatsen, te onderhouden en te verwijderen. Hij is verplicht de opstalvergoeding (retributie) te betalen indien overeengekomen. De grondeigenaar mag geen handelingen stellen die het opstalrecht bemoeilijken. De opstalhouder is verantwoordelijk voor het onderhoud van de opstallen.

Erfpacht: De erfpachter heeft een veel uitgebreider genotsrecht. Hij mag de grond en de opstallen gebruiken als een goede huisvader, de bestemming ervan wijzigen (mits geen waardevermindering), en zelfs de opstallen verbouwen of nieuwe bouwen. Hij is verplicht de jaarlijkse canon te betalen en de onroerende voorheffing te voldoen. De erfpachter moet ook de lasten en belastingen dragen die op het onroerend goed rusten. De grondeigenaar heeft een beperkter zeggenschap, maar kan wel toezien op het behoud van de waarde van zijn eigendom.

Financiële aspecten

Bij opstal kan een eenmalige vergoeding of periodieke retributie worden afgesproken. Omdat de opstalhouder eigenaar is van de constructie, kan hij deze ook bezwaren met een hypotheek, wat financiering vergemakkelijkt. Bij erfpacht is er meestal sprake van een jaarlijkse canon. De erfpachter kan zijn erfpachtrecht ook bezwaren met een hypotheek, maar deze hypotheek rust dan op het erfpachtrecht, en niet op de volle eigendom van de grond en de opstallen.

Einde van het recht

Bij het einde van het recht van opstal wordt de grondeigenaar, door natrekking, eigenaar van de opstallen. Er moet dan een vergoeding worden betaald aan de opstalhouder, tenzij anders overeengekomen. De wet voorziet in een vergoedingsregeling voor de waarde van de opstallen. Bij het einde van erfpacht vallen de grond en de opstallen (inclusief eventuele verbeteringen door de erfpachter) kosteloos terug aan de grondeigenaar, tenzij anders bedongen. Dit kan een belangrijk onderhandelingspunt zijn bij het opstellen van de erfpachtovereenkomst.

Als u te maken krijgt met kwesties rond recht van opstal of erfpacht in Vlaanderen, kan een deskundige advocaat u adviseren over uw rechten en verplichtingen, en u begeleiden bij het opstellen en onderhandelen van overeenkomsten. Neem contact op met onze ervaren advocaten voor meer informatie en deskundig advies over vastgoedrecht in Vlaanderen.

1. Recht van opstal: Het recht van opstal is een tijdelijk zakelijk recht dat een persoon (opstalhouder) de toestemming geeft om gebouwen, constructies of beplantingen op het onroerend goed van een ander (grondeigenaar) te plaatsen en te bezitten. Dit recht is tijdelijk en wordt meestal voor een periode van maximaal 50 jaar verleend.

Gedetailleerde uitleg: Recht van opstal

Historische context en evolutie

Het concept van opstalrecht is ontstaan uit de noodzaak om te ontsnappen aan het principe van natrekking, dat stelt dat de eigenaar van de grond ook eigenaar is van alles wat erop gebouwd of geplant wordt. Voordat het opstalrecht wettelijk werd geregeld, was het moeilijk om investeringen in gebouwen op andermans grond te doen, omdat de investeerder geen eigenaar werd van zijn eigen bouwwerken. Het opstalrecht biedt hiervoor een elegante oplossing door de eigendom van de grond en de opstallen te scheiden. De recente hervorming van het goederenrecht in Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek heeft het opstalrecht gemoderniseerd en duidelijker afgelijnd, met name wat de duur en de vergoedingsregeling betreft.

Toepassingsgebieden

Het opstalrecht vindt toepassing in diverse sectoren:

• Industriële projecten: Bouw van fabrieken, opslagloodsen, windturbines of zonneparken op grond van derden.
• Infrastructuurwerken: Aanleg van tunnels, bruggen of ondergrondse parkings waarbij de infrastructuur eigendom blijft van de bouwer/exploitant.
• Woningbouw: Soms wordt het gebruikt voor projecten waarbij de grondeigenaar de grond ter beschikking stelt en een ontwikkelaar de woningen bouwt en verkoopt, waarbij de kopers van de woningen dan een opstalrecht verkrijgen op hun woning. Dit is complexer en minder frequent dan erfpacht voor woningbouw.
• Antennes en masten: Plaatsing van telecommunicatiemasten op daken of gronden van derden.

Registratie en publiciteit

Om tegenstelbaar te zijn aan derden, moet een akte van opstalrecht notarieel verleden en overgeschreven worden in de registers van het Algemeen Bestuur van de Patrimoniumdocumentatie (vroeger het hypotheekkantoor). Dit zorgt voor rechtszekerheid en transparantie. Zonder deze publiciteit kan een derde die te goeder trouw is en niet op de hoogte is van het opstalrecht, de rechten van de opstalhouder negeren.

2. Erfpacht: Erfpacht is een ander tijdelijk zakelijk recht dat een persoon (erfpachter) het recht geeft om de grond en de opstallen van iemand anders (grondeigenaar) te gebruiken en te genieten, meestal tegen betaling van een vergoeding (canon). De duur van een erfpacht kan variëren van 27 tot 99 jaar.

Gedetailleerde uitleg: Erfpacht

Historische wortels en evolutie

Erfpacht is een zeer oud concept, daterend uit de Romeinse tijd, en was in de middeleeuwen een veelgebruikte methode om landbouwgrond te exploiteren. Het stelde de grondeigenaar in staat om inkomsten te genereren zonder de grond te verkopen, en de erfpachter kon de grond bewerken zonder de hoge initiële investering van een aankoop. Net als het opstalrecht heeft het erfpachtrecht een modernisering ondergaan met het nieuwe goederenrecht, waarbij de flexibiliteit en toepasbaarheid zijn vergroot.

Voordelen en nadelen

Voordelen voor de erfpachter:

• Lagere initiële investering, aangezien de grond niet gekocht hoeft te worden.
• Mogelijkheid om te investeren in gebouwen en verbeteringen op de grond.
• Volledig genotsrecht, vergelijkbaar met dat van een eigenaar.

Nadelen voor de erfpachter:

• Geen eigenaar van de grond en de opstallen (na afloop).
• Verplichting tot betaling van een canon, die jaarlijks kan worden geïndexeerd.
• Beperkte duur, waarna het recht eindigt.

Voordelen voor de grondeigenaar:

• Behoud van eigendom van de grond.
• Regelmatige inkomstenstroom (canon).
• Mogelijkheid tot waardevermeerdering van de eigendom zonder eigen investeringen.

Nadelen voor de grondeigenaar:

• Verliest het directe genot en gebruik van de grond voor een lange periode.
• Beperkte zeggenschap over het gebruik tijdens de erfpachtperiode.

Fiscale aspecten

De canon die de erfpachter betaalt, is in principe belastbaar als onroerend inkomen bij de grondeigenaar. Voor de erfpachter kan de canon, indien het om professioneel gebruik gaat, een aftrekbare bedrijfslast zijn. De onroerende voorheffing wordt meestal gedragen door de erfpachter, aangezien hij het genotsrecht heeft over het goed. Dit zijn belangrijke overwegingen bij het opstellen van de erfpachtovereenkomst.

Veelgestelde Vragen (FAQ)

Kan een recht van opstal of erfpacht worden doorverkocht?

Ja, zowel het opstalrecht als het erfpachtrecht zijn zakelijke rechten en kunnen in principe worden overgedragen of verkocht aan derden, tenzij de overeenkomst dit expliciet verbiedt of beperkt. De overdracht moet net als de vestiging notarieel gebeuren en overgeschreven worden in de registers van het Algemeen Bestuur van de Patrimoniumdocumentatie om tegenstelbaar te zijn aan derden.

Wat gebeurt er als de opstalhouder of erfpachter failliet gaat?

Bij faillissement van de opstalhouder of erfpachter vallen de rechten in de faillissementsboedel. De curator zal dan beslissen over de verdere afwikkeling, wat vaak inhoudt dat het recht wordt verkocht om de schuldeisers te voldoen. De grondeigenaar behoudt echter zijn eigendomsrecht op de grond en kan, afhankelijk van de afspraken en de wet, bepaalde rechten uitoefenen, zoals het opeisen van achterstallige vergoedingen.

Welke kosten zijn verbonden aan het vestigen van een opstalrecht of erfpacht?

Het vestigen van een opstalrecht of erfpacht brengt diverse kosten met zich mee. Denk hierbij aan:

• Notariskosten: Voor het opstellen en verlijden van de notariële akte.
• Registratierechten: Afhankelijk van de aard van de overeenkomst en de waarde van het recht (bijvoorbeeld 2% op de totale waarde van de canon of retributie).
• Kosten voor overschrijving: In de registers van het Algemeen Bestuur van de Patrimoniumdocumentatie.
• Eventuele btw: Op de canon of retributie, afhankelijk van de partijen en het gebruik.

Het is raadzaam om vooraf een gedetailleerde kostenraming op te vragen bij een notaris.

Kan een recht van opstal of erfpacht vroegtijdig beëindigd worden?

Een vroegtijdige beëindiging is enkel mogelijk indien dit contractueel is voorzien, met wederzijds akkoord van de partijen, of door een gerechtelijke uitspraak (bijvoorbeeld in geval van ernstige wanprestatie door één van de partijen). Eenzijdige opzegging is in principe niet mogelijk, tenzij de wet of de overeenkomst dit toelaat onder strikte voorwaarden.

Wat is de fiscale behandeling van een opstalrecht of erfpacht in België?

Fiscaal gezien zijn er belangrijke verschillen. De vergoedingen (retributies of canons) die de opstalhouder of erfpachter betaalt, zijn voor de grondeigenaar doorgaans belastbaar als onroerende inkomsten. Voor de opstalhouder of erfpachter kunnen deze vergoedingen, afhankelijk van de aard van de activiteit, fiscaal aftrekbaar zijn als bedrijfskosten.

Welke impact heeft het nieuwe goederenrecht (sinds 2021) op opstalrecht en erfpacht?

Het nieuwe goederenrecht, in werking getreden op 1 september 2021, heeft enkele belangrijke wijzigingen doorgevoerd. De maximale duur van een opstalrecht is nu 99 jaar (voorheen 50 jaar), en erfpacht blijft ook maximaal 99 jaar. Daarnaast is er meer flexibiliteit gekomen in de invulling van de rechten en plichten van de partijen, wat maatwerk mogelijk maakt binnen de wettelijke kaders.

Kan een opstalrecht of erfpacht worden gevestigd op een deel van een gebouw (bijvoorbeeld een verdieping)?

Ja, het is mogelijk om een opstalrecht te vestigen op een deel van een gebouw, bijvoorbeeld een specifieke verdieping of een kelder. Dit moet dan wel duidelijk worden omschreven in de notariële akte. Een erfpacht daarentegen heeft betrekking op de grond en verleent het genot van de grond, inclusief wat erop staat of gebouwd wordt, en is dus minder geschikt voor delen van gebouwen.

Wat gebeurt er met de gebouwen aan het einde van een opstalrecht?

Aan het einde van een opstalrecht verkrijgt de grondeigenaar, tenzij anders overeengekomen, de volle eigendom van de gebouwen of werken die op zijn grond zijn opgericht. De opstalhouder kan in principe geen vergoeding eisen voor de door hem opgerichte constructies, tenzij dit expliciet in de opstalovereenkomst is vastgelegd of er sprake is van ongerechtvaardigde verrijking volgens de algemene rechtsbeginselen.

Kan een opstalrecht of erfpacht worden gebruikt voor projectontwikkeling?

Absoluut, zowel opstalrecht als erfpacht worden frequent gebruikt in projectontwikkeling, met name om vastgoedprojecten te financieren of om grond en gebouwen juridisch te scheiden. Dit biedt flexibiliteit voor ontwikkelaars die de grond niet willen aankopen, en voor grondeigenaren die de grond in eigendom willen behouden maar wel een project willen realiseren.

Zijn er specifieke vereisten voor de opmaak van de notariële akte?

Ja, de notariële akte voor de vestiging van een opstalrecht of erfpacht moet voldoen aan specifieke wettelijke vereisten om geldig te zijn en tegenstelbaar aan derden. De akte moet onder meer de duur van het recht, de precieze omschrijving van het onroerend goed, de eventuele vergoedingen en de rechten en plichten van beide partijen duidelijk vermelden. Deze akte wordt vervolgens overgeschreven in de registers van het Algemeen Bestuur van de Patrimoniumdocumentatie.